Le renouvellement de bail commercial

L’article L145-9 du code de commerce dispose, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, que les baux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

Cet article, premier de la section afférente au renouvellement, dans le chapitre consacré aux baux commerciaux, donne donc les règles, avec les articles suivants (il s’agit pour leur ensemble des articles L145-9 à L145-12), du renouvellement du bail commercial.

Chapitre I – Le renouvellement du bail commercial

Dans le cas où le bail commercial est renouvelé, le renouvellement peut alors se faire à l’initiative du locataire, qui souhaitera alors repartir sur un bail « neuf » (I), ou à celle du bailleur (II).

I – Le renouvellement du bail commercial à l’initiative du locataire

Lorsque le bailleur n’agit pas au cours des six mois précédant l’expiration du bail, le locataire dispose de deux choix. Il décide soit de garder le silence, auquel cas le bail se poursuivra tacitement – en encourant toutefois le risque que le loyer soit déplafonné à l’issue de la douzième année –, soit en signifiant au bailleur une demande de renouvellement du bail.

A – Les modalités de la demande effectuée par le locataire

En l’absence de congé de la part du bailleur, le locataire souhaitant obtenir le renouvellement du bail commercial devra le solliciter auprès du bailleur. L’article L 145-10, alinéa 1er du code de commerce disposant que la demande se fait à défaut de congé.

Date de la demande de renouvellement doit être effectuée

Aussi, à défaut d’un tel congé, ce même article dispose que le locataire devra exercer sa demande dans les 6 mois précédant l’expiration du bail commercial ou à tout moment au cours de sa tacite prolongation. Étant précisé que toute demande qui sera effectuée plus de 6 mois avant l’expiration du bail sera sans effet. Si le délai de 6 mois est respecté, le bail prendra fin à son échéance normale.

En revanche, si la demande n’est initiée qu’à l’issue de la neuvième année, elle prendra effet le premier jour du trimestre civil qui la suit ; conformément à l’article L145-12, alinéa 3, du code de commerce. Cette action entraînera donc deux conséquences principales : 1) appliquer les règles de calcul du loyer renouvelé prévues pour les baux dont la durée est de 9 ans ou 2) mettre fin à la tacite reconduction du bail, et ainsi éviter toute poursuite au-delà des 12 ans, lesquels une fois dépassés, conduisent au déplafonnement.

Destinataire de la demande de renouvellement

Le destinataire de la demande doit être celui ayant tous pouvoirs pour accepter le principe même du renouvellement. Généralement il s’agit du bailleur. Toutefois, ce peut être l’usufruitier et le nu-propriétaire en cas d’usufruit (la demande ne pourra pas, sous peine de nullité, être adressée au seul usufruitier). Dans le cas où il y aurait plusieurs propriétaires, la demande faite à l’attention de l’un vaut à celle de tous, sauf stipulations contraire.

Forme et contenu de la demande de renouvellement

Certaines conditions de formes doivent être observées lors de la demande de renouvellement.  Celle-ci peut être faite soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, soit par acte extrajudiciaire, c’est-à-dire par voie d’huissiers. Dans le cas où la demande est effectuée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, le bailleur pourra accepter le renouvellement du bail après l’avoir refusé par LRAR.

La demande peut proposer un nouveau loyer, bien qu’elle concerne principalement le renouvellement du bail. L’article L145-10, alinéa 4, du code de commerce doit être reproduit, à savoir « Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. »

Le défaut de reproduction des termes de l’article L145-10 rendra nulle la demande de renouvellement (article L145-10, alinéa 3, du code de commerce).

B – La réponse du bailleur

À réception de la demande du locataire, le bailleur peut au choix accepter ou refuser le renouvellement.

Le refus du renouvellement par le bailleur

L’article L145-10, alinéa 4, du code de commerce offre au bailleur un délai de 3 mois à compter de la signification de la demande en renouvellement pour faire connaître son refus. À cet effet, il précisera les motifs du refus ou le versement d’une indemnité d’éviction (à défaut d’avoir fait connaître ces motifs dans un délai de 3 mois, son silence vaudra acceptation et ces motifs ne pourront plus être invoqués).

L’acte de réponse du bailleur doit indiquer en outre que le locataire qui souhaite, soit demander le règlement d’une indemnité, soit contester le refus, doit saisir le Tribunal de grande instance avant l’expiration d’un délai de 2 ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus.

L’acceptation du renouvellement par le bailleur

En cas d’acceptation, aucune forme n’est requise. Cependant, si le bailleur accepte le principe du renouvellement mais refuse le loyer proposé, il devra faire une demande particulière auprès du locataire. Comme précisé, le silence du bailleur dans le délai de 3 mois équivaut à une acceptation du bailleur.

En revanche, le silence ne vaudra acceptation que sur le principe même du renouvellement et non sur le loyer proposé par le locataire qui prendra effet à compter de sa demande. À défaut d’accord sur le loyer, la partie la plus diligente saisir la commission de conciliation ou le juge des loyers commerciaux à défaut d’accord entre les parties.

Enfin, l’acceptation du principe du renouvellement ne lie pas le bailleur qui peut invoquer suite à son acceptation des motifs graves et légitimes (qui ne doivent pas avoir été connus de lui à l’époque de l’acceptation) ou son droit de repentir, visée à l’article L145-58 du code de commerce.

Le renouvellement du bail commercial à l’initiative du bailleur : la délivrance du congé

À l’approche du terme du bail, le bailleur dispose de deux options : 1° délivrer un congé offrant ou refusant le renouvellement ou 2° garder le silence et permettre au bail de se prolonger tacitement.

A – La délivrance du congé par le bailleur

Généralement, le bailleur qui entend renouveler son bail va délivrer un congé au locataire afin de proposer un nouveau loyer et modifier certaines des stipulations du bail en cours. En effet, s’il garde le silence et laisse le bail se prolonger tacitement, seule la révision triennale lui sera ouverte. Le bailleur peut également refuser que le bail soit renouvelé, dans ce cas il délivrera un congé sans offre aucune de renouvellement en prenant le soin de préciser ou non l’indemnité d’éviction.

Date de délivrance du congé de renouvellement

Le congé notifié par le bailleur doit l’être au moins 6 mois avant l’échéance du bail, il prendra alors effet à cette date. Le délai de 6 mois n’est qu’un délai minimal et il est ouvert au bailleur la faculté de délivrer un congé plus en amont.

Dans le cas où le congé serait délivré au cours de la tacite prolongation, il le sera 6 mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. L’article L145-9 du code de commerce disposant que : « A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. »

Destinataire de la délivrance du congé de renouvellement

Seul le bailleur ou son représentant peuvent donner congé. Le bailleur adressera son congé au locataire en place dans les locaux, au propriétaire du fonds de commerce exploité dans lesdits locaux. Dans le cas où le congé présenterait une erreur quant à la désignation du locataire, il serait entaché d’une irrégularité de forme (pouvant uniquement être invoquée par le destinataire).

Forme et contenu du congé

La loi Macron est venue modifier la loi Pinel sur les modalités de forme du congé. Depuis la loi Macron, l’acte d’huissier est obligatoire pour la notification d’un congé, quel qu’en soit le motif ou le refus, par le bailleur, du renouvellement sollicité par son locataire. Cette forme doit être observée sous peine de nullité du congé.

1°) Congé refusant le renouvellement : le contenu du congé différera selon qu’il s’agit d’un congé offrant ou refusant le renouvellement. Le congé de refus, à peine de nullité, mentionnera les motifs et indiquera que le locataire qui conteste le refus ou souhaite demander le versement d’une indemnité d’éviction devra saisir le tribunal compétent avant le délai d’expiration de deux ans à compter de la date d’effet du congé.

2°) Congé offrant le renouvellement : dans le cas d’un congé offrant le renouvellement, il suffira d’indiquer que le présent congé est délivré afin de mettre un terme au bail avec offre d’un bail renouvelé. Le bailleur, s’il souhaite fixer un nouveau prix, devra le faire mentionner en même temps dans le congé de renouvellement. Dans pareil cas, le loyer peut être celui qui résulte des règles du plafonnement selon la variation de l’indice choisi par les parties ou bien correspondre à la valeur locative si le bailleur invoque un motif de déplafonnement.

B – Rétractation de l’offre de renouvellement

Le bailleur, bien qu’il ait délivré un congé de renouvellement, peut le refuser tant qu’il agit dans le délai prévu à l’article L. 145-57 du code de commerce. Cet article prévoit en effet que « Dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. »

Le bailleur pourra, pour justifier le refus de renouvellement, invoquer des motifs graves et légitimes qu’il ignorait lorsqu’il a offert le renouvellement à son locataire.

C – La réponse du locataire au congé délivré par le bailleur

En cas de congé offrant le renouvellement

Le locataire a le choix :

1°) D’accepter le congé offrant le renouvellement aux conditions proposées. Le renouvellement peut être accepté de façon formelle ou bien tacite (par exemple si le locataire ne répond pas à la demande mais reste dans les lieux et garde le silence).

2°) D’accepter le principe du renouvellement mais de refuser toutes ou certaines conditions, notamment celle relative au prix. Dans ce cas, le locataire, s’il refuse le prix proposé, devra saisir la commission de conciliation ou le juge des loyers commerciaux.

En cas de congé refusant le renouvellement

Le congé refusant le renouvellement laisse plusieurs choix au locataire :

1°) Si le congé offre une indemnité d’éviction, le locataire peut accepter l’indemnité d’éviction ou en négocier le montant ou encore, à défaut d’accord, saisir le tribunal compétent. Étant précisé que le locataire doit agir dans un délai de 2 ans pour contester le montant de l’indemnité d’éviction proposée, conformément à l’article L145-60 du code de commerce.

2°) Si le congé n’offre aucune indemnité d’éviction, le locataire saisira le tribunal de grande instance afin de faire valoir ses droits à la propriété commerciale en contestant les motifs avancés par le bailleur.

CHAPITRE II – Le refus de renouvellement du bail commercial

Dans le cas où le bail commercial n’est pas renouvelé, s’il l’est de l’initiative du preneur, celui-ci quitte donc les locaux, moyennant un état des lieux de sortie et une remise des clés.

Toutefois, quand le refus de renouvellement provient du bailleur, le régime du droit à l’indemnité d’éviction et à sa fixation, le cas échéant, s’ouvre. Le refus peut être formulé avec indemnité d’éviction (I), mais dans certains cas, il peut l’être sans (II).

I – Le refus de renouvellement du bail commercial avec indemnité d’éviction

En principe, lorsque le bailleur refuse au locataire le renouvellement de son bail, il est tenu de lui verser une indemnité d’éviction. Cette indemnité, précise l’article L145-14, alinéa 1er, doit être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

A – Les conditions

Afin de prétendre à une indemnité d’éviction, le locataire doit répondre :

  • Au droit au renouvellement visé à l’article L145-1 du code de commerce, c’est-à-dire l’existence d’un immeuble ou d’un local et une immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.
  • Aux dispositions de l’article L145-8 du code de commerce, c’est-à-dire l’exploitation d’un fonds de commerce dont il est propriétaire.
  • À la condition que le refus de renouvellement ne soit pas motivé par une démolition ou une surélévation de l’immeuble comprenant les locaux ou par une infraction au bail commise par le locataire.

Étant précisé que le bailleur qui a refusé le renouvellement du bail en proposant une indemnité d’éviction bénéficie du droit de repentir, lequel lui permet de changer d’avis et d’ainsi offrir le renouvellement.

B – L’évaluation de l’indemnité d’éviction

Sur ce point, l’alinéa 1er de l’article L145-14 nous dit qu’elle est « égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ». Le second alinéa précise que l’indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

La valeur du fonds est notamment déterminée en fonction du droit au bail, de son emplacement, des perspectives de développement. De même, d’autres indemnités comme les troubles commerciaux ou les frais de déménagement peuvent être attribuées.

Le bailleur pourra toujours invoquer le fait que le préjudice est moindre que la valeur marchande du bien, à charge pour lui d’en apporter la preuve. En cas de désaccord, les juges seront libres d’apprécier le montant de l’indemnité. La Cour de cassation retenant que le montant de l’indemnité d’éviction doit être apprécié au jour le plus proche de la réalisation du préjudice et à la date de l’éviction du locataire (Cass. civ. 3ème, 15 décembre 1965).

C – Le règlement de l’indemnité et le départ du locataire

Lorsqu’il est condamné à payer au locataire une indemnité d’éviction, le bailleur sera tenu de s’exécuter dans le mois suivant la décision de justice.

L’article L145-28 du code de commerce disposant à ce titre qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Par dérogation, le locataire devra quitter les locaux dès le versement d’une indemnité provisionnelle fixée par le président du tribunal de grande instance.

Aussi, en cas d’éviction, les lieux devront être remis au bailleur à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l’indemnité à un séquestre (article L145-29 du code de commerce).

En cas de non-remise des clés à la date fixée et après mise en demeure, le séquestre retient 1 % par jour de retard sur le montant de l’indemnité et restitue cette retenue au bailleur sur sa seule quittance. Le bailleur sera en outre fondé à demander au locataire maintenu dans les lieux une indemnité d’occupation.

II – Le refus de renouvellement du bail commercial sans indemnité d’éviction

L’article L145-17, I du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser au locataire le renouvellement du bail sans lui verser d’indemnité d’éviction 1° s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre de son locataire, 2° s’il est établi que l’immeuble loué est insalubre ou dangereux ou 3° s’il souhaite en raison de l’insalubrité le rénover. Plusieurs cas peuvent conduire le bailleur à refuser le renouvellement au locataire tout en ne lui versant aucune indemnité d’éviction.

A – Les causes

Les motifs graves et légitimes invoqués par le bailleur doivent être indiqués dans le congé pour que le locataire puisse en prendre connaissance et, le cas échéant, les contester. Les manquements invoqués ne doivent pas avoir entraîné un préjudice pour le bailleur. Il va sans dire que la faute doit être imputable au locataire sortant ou d’une personne représentant le locataire ou dont ce dernier répond.

Le motif grave et légitime : l’inexécution et/ou le non-respect de l’une des conditions du bail

Le défaut de paiement des loyers et des charges peut constituer un motif grave et légitime entraînant le non-renouvellement sans indemnité. Il s’agit de fait de l’obligation essentielle du locataire sans laquelle le bail n’aurait pas été conclu.

De même, un ou plusieurs retards, à condition qu’ils aient été reprochés à l’attention du locataire par des mises en demeure restées infructueuses plus d’un mois après leur envoi, constituent un motif de refus de renouvellement.

Chaque manquement au paiement des loyers devra avoir été suivi d’une mise en demeure. En l’absence d’une ou de plusieurs mises en demeure, le motif grave et légitime ne saura être retenu.

Le défaut d’exploitation du fonds sans raison réelle et légitime

L’article L145-17 vise « la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds ». Dans pareil cas, et pour contester ce motif, le locataire devra prouver une raison réelle et légitime qui justifie qu’il n’y ait pas eu d’exploitation effective pendant au moins les 3 dernières années (conformément à l’article L145-8 du code de commerce).

Infractions diverses constituant des causes de refus de renouvellement

Enfin, diverses infractions peuvent entraîner un refus du renouvellement justifiant l’absence de versement d’indemnité d’éviction. De façon générale, il s’agit de l’inexécution de clauses du bail qui sera laissée à l’appréciation des juges du fond. Le panel d’infractions est large et peut concerner, entre autres, une sous-location ou un changement d’activité non-autorisés, la réalisation de travaux non-approuvés par le bailleur, des violences ou attitudes injurieuses à l’égard de la personne du bailleur, le défaut d’entretien…

L’état insalubre ou dangereux de l’immeuble loué

La faculté est donnée au bailleur de refuser le renouvellement sans verser quelque indemnité d’éviction que ce soit « s’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état » (article L145-17, I-2° du code de commerce).

La reprise pour reconstruire et offrir un local en remplacement

Dans le cas où le propriétaire des murs souhaiterait faire reconstruire l’immeuble existant, il peut refuser le renouvellement au locataire mais devra lui verser une indemnité d’éviction ou lui offrir un local de remplacement. Enfin, « en cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d’un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l’immeuble reconstruit », aux termes de l’article L145-17, II du code de commerce.

B – La mise en œuvre

L’envoi d’une mise en demeure demandant la cessation de l’infraction

Avant toute chose, le bailleur doit demander au locataire, par le biais d’une mise en demeure, de cesser l’infraction ou de palier le manquement dans un délai d’un mois. Cette mise en demeure doit être envoyée par voie d’huissier, et quand bien même l’obligation visée aurait fait l’objet d’une décision de justice donnant raison au bailleur. De la même façon, une telle mise en demeure s’impose lorsqu’il est demandé au locataire de reprendre l’exploitation de son fonds de commerce.

La mise en demeure indiquera le motif invoqué et établira de façon nette les manquements reprochés au locataire ; elle doit viser les mentions de l’article L145-17, I-1° du code de commerce et en reprendre les termes. Il est préférable qu’elle soit préalable au congé mentionnant le refus de renouvellement mais elle peut être délivrée le même jour. Le manquement entraînera la nullité de la mise en demeure. Le congé ne sera pas nul mais le locataire ne perdra pas son droit à l’indemnité d’éviction.

La délivrance d’un congé

Parallèlement à la mise en demeure, un congé devra être délivré par acte d’huissier par le bailleur. Ce congé devra indiquer les torts reprochés au locataire. Par ailleurs, si certains manquements du locataire, jusqu’alors inconnus du bailleur, parvenaient à sa connaissance, ce dernier pourrait s’en prévaloir pour appuyer ses prétentions.

Chapitre III – La fixation du loyer renouvelé

Lors du renouvellement, le principe – sauf clause contraire stipulée au bail (voir notre article sur la conclusion d’un bail commercial) – est que le loyer renouvelé sera fixé selon l’indexation de l’indice choisi par les parties. Dans ce cas, le loyer est plafonné (I).

Pour autant, le bailleur, en fin de bail, peut demander à le voir fixer à la valeur locative, soit en raison de certaines clauses du bail (afférentes à la durée, à son activité, à sa monovalence, etc.) soit s’il remplit les conditions posées par l’article L145-34 du code de commerce (II).

I – Le plafonnement du loyer du bail commercial renouvelé

Le plafonnement du loyer constitue une exception au principe posé par l’article L145-33 du code de commerce aux termes duquel le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative.

Ce mécanisme protégeant le locataire en ce qu’il lui permet de limiter la hausse du loyer est bien souvent à l’origine de conflits entre propriétaire et locataire.

Si le mécanisme du plafonnement est une des sources principales de litige, il n’est pas le seul. Viennent en effet alimenter les débats la détermination de la valeur locative ; dont la complexité s’explique notamment par le manque de transparence du marché pour les boutiques.

Un accord amiable sur un nouveau loyer est bien entendu toujours possible et préférable. Celui-ci exprès ou tacite, requiert seulement que l’accord du locataire soit caractérisé.

Pour trouver à s’appliquer, le bail doit avoir été conclu pour une durée de neuf ans, que la valeur locative soit supérieure au loyer du bail à renouveler, et, enfin, que soit constatée la volonté des parties.

A – Baux conclus pour une durée de neuf ans

Le plafonnement s’applique aux seuls baux conclus pour une durée de neuf ans, dans le cas où la valeur locative serait supérieure au loyer. La jurisprudence a quant à elle ajouté une condition supplémentaire qu’est la volonté des parties.

L’article L145-34 du code de commerce distingue suivant que le bail a expiré à sa date d’échéance contractuelle (1) ou qu’il s’est poursuivi postérieurement (2).

Renouvellement du bail à la date d’expiration contractuelle

Nous nous plaçons dans le cas d’un congé donné par le bailleur six mois au moins avant la date d’expiration du bail ou d’une demande de renouvellement par le locataire dans le délai de six mois.

La jurisprudence considère que le plafonnement ne s’applique pas si (a) le bail est renouvelé pour une durée supérieure à neuf ans ; (b) le bail est renouvelé pour une durée de neuf ans, mais conclu initialement pour une durée supérieure à neuf ans.

Renouvellement du bail après la date d’expiration contractuelle

Si le bail se poursuit tacitement au-delà du terme contractuel de neuf ans, sans toutefois excéder douze ans, le loyer du bail renouvelé bénéficie du plafonnement.

L’article L145-34, alinéa 3, du code de commerce vient préciser qu’est exclu le plafonnement lorsque, par l’effet de cette prolongation, « la durée du bail excède douze ans ».

B – Valeur locative supérieure au loyer du bail à renouveler

Le plafonnement est un mécanisme visant donc à protéger le locataire contre une hausse du loyer ; il agit comme une limitation à cette variation à la hausse du loyer du bail à renouveler. Cependant, ce verrou n’agira que lorsque la valeur locative est supérieure au loyer en cours.

La Cour de cassation est venue préciser que si le locataire ne peut prouver la valeur locative réelle des lieux loués, le juge peut, d’office, la rechercher. En pratique, cela signifie donc que le juge du fond ne peut plus écarter les demandes du preneur pour défaut de preuve et, par ailleurs, qu’il procédera à la désignation d’un expert, aux fins de recherche de la valeur locative.

C – Exclusion conventionnelle du plafonnement

Les parties peuvent, conventionnellement décider d’exclure l’application du plafonnement. Cette exclusion peut s’opérer au moment de la conclusion du bail (1) ou lors de son renouvellement (2).

Au moment de la conclusion du bail

La jurisprudence autorise les parties à exclure définitivement le mécanisme du plafonnement. La Cour de cassation est en effet venue affirmer le droit pour les parties d’organiser les conditions financières du futur renouvellement. Il est donc loisible aux parties d’exclure conventionnellement le plafonnement pour l’ensemble des éventuels renouvellements du bail, et de prévoir les futures conditions financières du renouvellement du bail commercial.

Une limite doit tout de même être rappelée et est rappelée par l’article L145-15 du code de commerce : les conditions financières ne doivent pas priver le locataire du droit au renouvellement.

Lors du renouvellement du bail

L’exclusion de la règle du plafonnement peut également résulter du comportement du locataire au cours du processus de renouvellement du bail, que le juge peut interpréter comme une renonciation implicite au bénéfice du plafonnement.

La jurisprudence interprète au cas par cas le comportement du locataire ; cette exclusion peut provenir du locataire qui, par l’intermédiaire de son avocat, offert un loyer supérieur à celui qui résulterait de la variation de l’indice ou qui aurait formulé une contre-proposition de renouvellement à son bailleur en acceptant un loyer dépassant le plafonnement.

II – Le déplafonnement du loyer du bail commercial renouvelé

Le loyer du bail à renouveler peut être établi sur la base de la valeur locative, sans tenir compte de la variation de l’indice dans plusieurs cas : en cas de modifications notables apportées aux caractéristiques du local loué, à sa destination aux obligations des parties, aux facteurs locaux de commercialité (A) ; en raison de la nature des lieux loués : locaux à usage de bureaux, locaux monovalents, terrains (B) ; lorsque le bail a une durée supérieure à 9 ans ou bien s’est poursuivi tacitement au-delà de 12 ans (C).

A – Le déplafonnement découlant d’une « modification notable » des éléments de la valeur locative

Dans le cas où les éléments constitutifs de la valeur locative auraient subi une altération, le déplafonnement trouverait à s’appliquer. Dès lors, une nouvelle valeur doit être fixée par les parties ou, à défaut par la juridiction compétente.

Les éléments constitutifs de la valeur locative

L’article L145-33 du code de commerce est rédigé de la façon suivante : « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locativeA défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

  1. Les caractéristiques du local considéré ;
  2. La destination des lieux ;
  3. Les obligations respectives des parties ;
  4. Les facteurs locaux de commercialité ;
  5. Les prix couramment pratiqués dans le voisinage. »

Un décret est venu préciser ces éléments aux articles R145-3 à R145-8 du code de commerce.

Cette modification peut être invoquée lorsque certains éléments du local sont devenus inutilisables, qu’un concurrent s’est installé en face, etc.

Étant précisé que la modification ne concerne que le cours du bail à renouveler, et ce jusqu’à la date d’effet du nouveau bail. La modification notable doit être intervenue entre la prise d’effet de l’ancien bail et celle du nouveau bail, au plus tard.

1) Les caractéristiques du local considéré

Les articles R145-3 et R145-4 concernent les caractéristiques propres au local considéré, qui s’apprécient en considération, notamment, de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; de l’importance des surfaces affectées à la réception du public ; de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée, etc.

Les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, données en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

2) La destination des lieux

L’article R145-5 vise la destination des lieux en précisant qu’elle est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal.

3) Les obligations respectives des parties

Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative (article R. 145-8 du code de commerce).

Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

4) Les facteurs locaux de commercialité

Les facteurs locaux de commercialité, précise l’article R145-6, dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Lorsque les quatre premiers éléments ont connu, au cours du bail à renouveler, une modification notable, l’exception du plafonnement est écartée.

5) Les prix couramment pratiqués dans le voisinage

Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R145-3 à R145-6. A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

Concernant ce cinquième et dernier élément qu’est celui des prix pratiqués dans le voisinage, la Cour de cassation considère qu’il n’est pas pris en considération en tant que facteur propre pour apprécier l’existence d’une modification de la valeur locative.

Détermination du caractère « notable » de la modification

Ainsi, la modification des éléments constitutifs de la valeur locative doit être notable. En tout état de cause, il doit exister un lien de causalité manifeste entre la modification avancée et l’impact de celle-ci sur le commerce exploité. Les juridictions compétentes évaluent ce lien et le caractère notable de la modification en allant ; si besoin est, rechercher d’office son existence.

La modification notable d’un seul des quatre éléments suffit à écarter la règle du plafonnement. De même, le caractère notable peut résulter de la combinaison de plusieurs éléments qui, même pris isolément, ne présenteraient pas ce caractère.

Lissage du plafonnement

Il est rappelé, que l’article L145-34, prévoit un mécanisme de protection du preneur face à une hausse trop brusque du loyer renouvelé à la valeur locative.

Il dispose en effet qu’en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Cette clause n’étant pas d’ordre public, les parties peuvent y déroger et il conviendra d’y être attentif lorsque l’on est preneur.

B – Déplafonnement découlant de la nature des lieux loués

Il existe trois catégories de biens immobiliers qui, de par leur nature, échappent à la règle du plafonnement :

Les terrains nus : le bail commercial d’un terrain nu échappe à la règle du plafonnement ; le loyer du bail renouvelé est fixé en considération des éléments propres du terrain (article R145-9 du code de commerce).

Les locaux à usage exclusif de bureaux : ils échappent également à la règle du plafonnement et le loyer est fixé à la valeur locative, par référence au prix du marché pour des locaux équivalents. Étant précisé que pour retenir la qualification « d’usage exclusif de bureaux », il convient de se reporter au bail commercial en question ; notamment à la clause de « destination des lieux » qui s’appréciera à la date de renouvellement du bail.

Les locaux monovalents : régie par l’article R145-10 du code de commerce, la monovalence constitue une cause de déplafonnement. Il n’existe pas de définition générale de la notion de « local monovalent ». La jurisprudence en fait donc une appréciation au cas par cas. Toutefois, certaines activités requièrent en raison de leur nature particulière, des aménagements importants touchant la structure de l’immeuble, et dont la spécificité conduit presque, à coup sûr, à la monovalence : les cliniques, cinémas, salles de spectacles, hôtels…

C – Le cas des baux dont la durée est supérieure à 9 ans ou qui se sont poursuivis au-delà de 12 ans

Bail dont la durée s’est poursuivie au-delà de 12 ans

La règle est la suivante : le loyer du bail qui a été conclu pour 9 ans, mais qui s’est poursuivi pendant plus de 12 ans ne pourra plus faire l’objet d’un plafonnement. Les parties reviennent donc à la valeur locative. Ce cas se présente notamment lorsque ni le bailleur ni le preneur n’ont donné congé ou demandé le renouvellement ; tant à l’issue du terme du bail que dans les 3 années qui l’ont suivi ; allongeant ainsi la durée effective du bail à plus de 12 années.

Bail conclu pour plus de 9 ans

L’article L145-34 du code de commerce qui prévoit le plafonnement du loyer renouvelé ne trouve pas à s’appliquer aux baux dont la durée est supérieure à 9 ans.

Bail renouvelé pour une durée de plus de 9 ans

De la même façon, le bail renouvelé dont la durée serait fixée à plus de 9 ans voit son loyer échapper à la règle du plafonnement.

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