Résiliation du bail commercial

Le cabinet vous conseille et vous accompagne tout au long de la procédure de résiliation du bail commercial.

La résiliation d’un bail peut se faire aux périodes contractuellement prévues, prenant alors la forme d’un congé (I), mais également de façon anticipée, hors échéance triennale, sous réserve d’accord des deux parties (II). La résiliation peut également intervenir en cas de manquement du preneur à ses obligations, et alors prendre la forme d’une résiliation par le jeu de la clause résolutoire (III). Enfin, nous verrons quel est le sort du bail commercial en matière de procédure collective (IV).

I – La résiliation du bail commercial à l’initiative du bailleur et du locataire

Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, il est généralement tenu de lui verser une indemnité d’éviction. Cependant, cette règle dépend d’exceptions tenant au mode de résiliation du bail. Le locataire souhaitant résilier le bail ne peut généralement prétendre à aucune indemnité d’éviction. Quelles sont les règles de la résiliation du bail du point de vue, tant, du locataire (A) que du propriétaire (B) ?

A – La résiliation à l’initiative du locataire

Résiliation à l’issue d’une période triennale

A l’issue de chaque période triennale, le preneur dispose du droit de donner congé au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou bien par acte d’extrajudiciaire, au moins six mois à l’avance.

En cas d’irrespect du préavis, la nullité du congé n’est pas encourue mais ce dernier ne produira ses effets qu’en fin de période triennale suivante. Rien n’empêche aux parties, lors de la rédaction du contrat de bail, de prévoir que le preneur pourra donner congé à d’autres échéances. Cette possibilité pour les parties d’aménager le droit de résiliation triennale du locataire n’est admise que pour certains baux limitativement énumérés.

La résiliation par le locataire devra intervenir dans les formes et délais prévus à l’article L145-9 du code de commerce. Le bailleur pourra convenir avec le preneur d’une indemnité en cas de congé. En pratique, l’indemnité ne devra pas être dissuasive afin de ne pas priver le preneur de son droit de donner congé.

Résiliation en cas de manquement du propriétaire à ses obligations

Le locataire peut également résilier le bail lorsque le bailleur a manqué à une ou plusieurs de ses obligations. A cet effet, la plupart des baux commerciaux contiennent une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail en cas de manquement. Ce régime est d’ordre public et la clause résolutoire est régie par les dispositions de l’article L145-41 du code de commerce.

Résiliation postérieurement au terme du bail

Il est loisible au locataire de délivrer un congé au moins 6 mois avant le dernier jour d’un trimestre civil, lorsque le bail a été tacitement reconduit (soit en l’absence de congé lors de l’échéance de la période triennale, soit en l’absence de renouvellement).

Résiliation en cas de départ à la retraite ou d’invalidité du locataire

Ce cas de résiliation est visé à l’article L145-4, alinéa 4, du code de commerce qui prévoit que le preneur ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié ou ayant été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité attribuée dans le cadre de ce régime social a la faculté de donner congé dans les formes et délais prévus au deuxième alinéa dudit article.

B – La résiliation à l’initiative du propriétaire

Résiliation à l’issue du terme du contrat de bail

A expiration d’une période triennale, le bailleur a la faculté de donner congé en notifiant un refus de renouvellement à son locataire. Ce congé doit intervenir dans un délai de 6 mois avant le terme dudit bail. Ce congé doit être notifié par acte extrajudiciaire. Il doit préciser, en outre, sous peine de nullité, les motifs du refus, et indiquer que le locataire la possibilité dont il dispose de contester ou demander une indemnité d’éviction au tribunal dans un délai de 2 ans s’il remplit les conditions légales. Pour divers motifs graves et légitimes, cette indemnité peut ne pas être due.

Résiliation postérieurement au terme du bail

Les règles sont les mêmes que pour la résiliation à l’initiative du preneur. Il est loisible au bailleur de délivrer un congé au moins 6 mois avant le dernier jour d’un trimestre civil, lorsque le bail a été tacitement reconduit (soit en l’absence de congé lors de l’échéance de la période triennale, soit en l’absence de renouvellement). Une indemnité d’éviction peut être versée.

Résiliation en cas de manquement du locataire à ses obligations

De la même façon que le locataire, le bailleur peut résilier le bail dans le cas où le locataire contreviendrait à ses obligations (le respect de la destination ou encore le paiement du loyer). Aussi, une clause résolutoire devra nécessairement avoir été prévue entre les parties. Cette clause n’agira qu’un mois après notification par le bailleur. Le preneur ne pourra prétendre à une indemnité d’éviction en cas de résiliation pour ce motif.

II – La résiliation amiable ou anticipée du bail commercial

La résiliation amiable consiste à mettre fin au bail commercial en cours par anticipation. Cette résiliation fera l’objet d’une convention envisageant sa date d’effet, ses modalités, ainsi que ses conséquences.

A – Principe de la résiliation amiable

Les dispositions relatives au statut des baux commerciaux ne s’opposent pas à la résiliation amiable ; tout bail commercial assujetti ou non au statut peut faire l’objet d’une résiliation amiable par anticipation.

Propriétaire et locataire sont libres de prendre la décision à n’importe quel moment de la vie du bail de mettre un terme à celui-ci en prenant soin, donc, de modifier les conditions contractuelles sur lesquelles elles s’étaient entendues.

B – Conditions de mise en œuvre de la résiliation amiable

La résiliation amiable n’est soumise à aucun formalisme. Il suffit donc pour son acquisition que l’une des parties ait accepté l’offre de résiliation émise par l’autre. Cela étant, la volonté bien que pouvant être tacite, elle doit être certaine et non équivoque (Cass. civ. 3ème, 23 mars 2011, n° 10-10.226). Elle exige donc le concours de deux volontés dont il conviendra de rapporter la preuve. En cas de litige, l’appréciation de la volonté sera soumise à l’appréciation des tribunaux.

Pour autant, il est préférable de mettre par écrit, avec apposition des signatures, la convention constatant l’accord. Cela permet d’une part de s’assurer que preneur et bailleur ont manifesté leur volonté certaine et non équivoque de résilier le bail de façon anticipée et à l’amiable ; et, d’autre part, cela permet d’éviter de créer toute confusion ou incertitude à l’égard des tiers. Il conviendra de prévoir les délais de libération des locaux loués, de restitution du dépôt de garantie (fonction de l’état dans lequel les lieux se trouvent au départ du preneur ainsi que des éventuels charges ou loyers restés impayés).

Cas d’une résiliation amiable subordonnée à la signature d’un nouveau bail commercial :

Les parties peuvent très bien convenir d’une résiliation anticipée du bail en cours à la condition de conclure postérieurement à celui-ci un nouveau bail avec le successeur du locataire actuel. Le bailleur est en droit de modifier les conditions de la nouvelle convention en vue de ses futures relations contractuelles avec le successeur présenté par le locataire.

C – Effets de la résiliation amiable

Face à un bail commercial auquel il a été mis fin de façon amiable, l’accord qui en découle devra être appliqué de bonne foi (article 1134 du Code civil).

De ce fait, le preneur qui refuserait de libérer les locaux dans les délais prévus conventionnellement pourra être poursuivi.

Il est possible que les parties aient convenu de procéder à cette résiliation amiable en contrepartie d’indemnités ; étant précisé que les dispositions du statut des baux commerciaux relatives aux modalités de paiement de l’indemnité d’éviction ne trouvent pas à s’appliquer au paiement de l’indemnité découlant de la résiliation amiable d’un bail commercial.

Plusieurs formalités devront être effectuées, à savoir l’enregistrement de l’acte de résiliation anticipée au service des impôts aux entreprises compétent et la notification aux créanciers inscrits. Ceux-ci disposeront d’un délai d’un mois pour se manifester.

III – La résiliation du bail commercial et la clause résolutoire

Visée à l’article L145-41 du code de commerce, la clause résolutoire sanctionne le cocontractant qui a manqué ou commis une faute dans l’exécution des clauses et conditions du contrat de bail. Elle conduit à une résiliation automatique, « de plein droit ».

L’application de la clause résolutoire est subordonnée à la signification préalable d’une mise en demeure de procéder à l’exécution des obligations découlant du bail commercial.

A – Principe et champ d’application

Principe :

La clause résolutoire permet d’obtenir la résiliation d’un bail commercial en cas de manquement contractuel du locataire. Cependant, s’agissant d’une cause de résiliation volontaire et conventionnelle, il conviendra pour en obtenir l’application, que ladite clause soit incluse au contrat de bail commercial et qu’elle vise le manquement reproché.

Champ d’application :

La clause résolutoire s’applique aux baux commerciaux soumis au statut des baux. Les parties peuvent néanmoins prévoir conventionnellement une extension entraînant l’application du statut à un contrat de bail qui n’en relève pas.

Si à l’origine, était exclusivement concerné le défaut de paiement du loyer aux échéances convenues entre les parties, désormais, l’article L145-41 du code de commerce est applicable pour quelque motif que ce soit ; la clause résolutoire peut donc viser autant des charges qu’une obligation de faire.

B – Conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire

L’article L145-41, alinéa 1er, du code de commerce prévoit que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. » D’une façon générale, la mise en œuvre de la clause résolutoire implique :

  • de démontrer l’existence d’une faute imputable au preneur et relative aux charges et conditions du contrat de bail commercial ;
  • que ce manquement soit prévu dans la clause résolutoire ;
  • que ladite clause soit invoquée de bonne foi par le bailleur (même si les conditions d’application de la clause sont réunies, la mauvaise foi du bailleur peut entraîner l’échec de sa mise en œuvre) ;
  • que le manquement ait persisté au-delà du délai d’un mois après mise en demeure.

Conditions de fond

La mise en œuvre de la clause résolutoire suppose en premier lieu que soit expressément stipulé dans le bail que la faute reprochée est sanctionnée par la résiliation de plein droit.

La Cour de cassation a retenu sur le fondement des articles 1134 du code civil et L 145-41 du code de commerce que la résiliation de plein droit d’un bail commercial, en vertu de la clause résolutoire qu’il contient, implique nécessairement un manquement à des obligations expressément visées dans celui-ci.

En outre, le bailleur ne doit pas avoir renoncé à bénéficier de l’application de cette clause. Étant entendu que la renonciation ne peut résulter que d’actes faisant état d’une volonté non équivoque ; la renonciation pouvant être néanmoins tacite.

Enfin, le bailleur invoquant l’application de la clause résolutoire devra être de bonne foi. La Cour de cassation n’hésitant pas à refuser l’application pour mauvaise foi du bailleur (pour un exemple de mauvaise foi, voir : Cass. civ. 3ème, 11 février 2016, n° 14-25.323).

Conditions de forme

La mise en œuvre de la clause exige donc que le bailleur ait préalablement notifié au preneur une mise en demeure précisant l’infraction reprochée. La jurisprudence précise le contenu de cette mise en demeure :

Doit y être mentionné le délai d’un mois prévu à l’article L145-41. Ce rappel est impératif tout comme l’est le respect du délai. En effet, est nulle la clause résolutoire insérée au bail prévoyant sa mise en œuvre quinze jours après un commandement resté infructueux (Cass. civ. 3ème, 8 décembre 2010, no 09-16.939).

Doivent y être indiquées de façon expresse les clauses non respectées par le preneur. Cette obligation vise à informer ce dernier de ce qui lui est reproché afin qu’il puisse, le cas échéant, procéder à la régularisation des faits. À défaut, la Cour de cassation a considéré comme nuls le commandement ou la sommation.

Le commandement ou la sommation réguliers (non entachés d’un vice de forme) permettront d’obtenir la résiliation de plein droit du bail commercial, s’ils ne sont pas suivis d’effet dans le délai d’un mois.

De même, l’infraction doit persister ; il revient au bailleur de prouver cette persistance. Lorsque les conditions sont réunies et que l’infraction visée par la mise en demeure persiste au-delà du délai d’un mois, la résiliation est acquise de plein droit.

Le bailleur devra alors la faire constater par le tribunal de grande instance ou le juge des référés compétents, sauf en cas de contestation sérieuse. Il est à noter que la finalité de l’assignation n’est pas de faire prononcer la résiliation du contrat mais de respecter ce qu’avaient prévu conventionnellement les parties en cas de résiliation.

C – Procédure de la mise en œuvre de la clause résolutoire

Bien souvent, le juge des référés du tribunal dans le ressort duquel se trouvent les lieux loués est compétent pour se prononcer soit sur l’acquisition de la clause résolutoire, soit sur une demande de délai avec suspension des effets de la clause résolutoire (cf. infra).

Bailleur et preneur peuvent donc prévoir expressément et conventionnellement sa compétence en cas de mise en œuvre de la clause résolutoire.

En pratique, si le bailleur assigne le preneur devant le juge des référés en vue de faire constater la clause résolutoire, le preneur de son côté soulèvera très probablement une contestation sérieuse pour s’opposer à la recevabilité des demandes. Le juge des référés peut dès lors se déclarer incompétent en cas de contestation sérieuse sur le manquement invoqué.

Ainsi, le locataire qui n’aurait pas obtempéré dans les délais impartis pour se libérer de ses obligations ou dont l’expulsion aurait été prononcée par l’ordonnance de référé ayant constaté l’acquisition de la clause, ne peut demander au juge de l’exécution un délai supplémentaire pour libérer les locaux commerciaux.

Le juge de l’exécution n’a de fait pas le pouvoir de suspendre une clause résolutoire définitivement acquise en raison de l’incapacité du locataire à faire face aux délais qui lui étaient imposés dans le cadre de la suspension des effets de la clause résolutoire par le juge des référés.

D – Suspension judiciaire de la clause résolutoire : mécanisme protecteur du preneur

L’article L145-41, alinéa 2, du code de commerce autorise le juge, sous certaines conditions, à accorder des délais au preneur, et à suspendre les effets de la clause résolutoire.

Cet alinéa 2 dispose que : « Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

E – Effets de la clause résolutoire

Effets vis-à-vis du bailleur

Le bailleur dispose de plusieurs facultés lorsque la clause résolutoire est acquise. Il peut, à cet effet contraindre le preneur à exécuter ses obligations après saisine du juge compétent ; solliciter le bénéfice de la clause résolutoire avec les conséquences en découlant (expulsion, perte du fonds de commerce exploité dans les locaux loués) ; refuser le renouvellement du bail pour des motifs graves et légitimes (article L145-17 du code de commerce).

Effets vis-à-vis du preneur

Si dans le délai d’un mois prévu par la mise en demeure ou à la suite des délais accordés par le juge en cas de suspension judiciaire, le preneur n’a pas rempli ses obligations, il risque une action du bailleur.

Pour rappel, ça n’est pas l’extinction du délai qui prive le locataire des droits dont il dispose mais la décision ayant force de chose jugée constatant définitivement l’acquisition de la clause résolutoire.

Le locataire s’expose également, outre les conséquences relatives à l’acquisition de la clause résolutoire, à des sanctions conventionnelles complémentaires telles que le remboursement des frais de poursuite, la fixation à l’avance d’indemnité, l’acquisition de l’intégralité du dépôt de garantie au bailleur à titre d’indemnité.

IV – Les incidences d’une procédure collective sur un bail commercial

Le locataire d’un bail commercial rencontrant des difficultés peut faire l’objet d’une procédure collective, conformément aux articles L611-1 et suivants du code de commerce. Dans le cas où le locataire ne serait pas en état de cessation des paiements, mais rencontrerait des difficultés qu’il ne peut surmonter, il lui est possible de demander l’ouverture d’une procédure de sauvegarde. En revanche, en état de cessation des paiements, il pourra être confronté à l’ouverture d’un redressement judiciaire ou, si celui-ci est impossible, en liquidation judiciaire.

A – Les cas de poursuite et de résiliation du bail commercial

Continuation de droit du bail à l’ouverture d’une procédure collective

L’ouverture d’une procédure collective n’entraîne pas de plein droit la résiliation du bail. Le locataire peut donc poursuivre son activité et, dans le cas où il ne pourrait la poursuivre en raison d’une telle procédure, le bailleur n’est pas fondé à en demander la résiliation aux torts du preneur.

Toute clause contraire insérée dans le bail sera réputée non-écrite. La continuation du bail entraîne d’une part le paiement des loyers, lequel se fera conformément aux stipulations contractuelles dans le cadre d’une sauvegarde ; il devra en revanche s’effectuer au comptant en cas de redressement ou de liquidation judiciaire.

D’autre part, toutes les autres conditions du bail devront être observées, celles relatives à la destination des locaux ou au paiement des charges. De son côté, le bailleur devra également remplir les siennes.

La résiliation du bail commercial au cours de la sauvegarde, du redressement ou de la liquidation judiciaire

Bien que la poursuite du bail soit de plein droit à l’ouverture d’une procédure collective visant le locataire, le bailleur, l’administrateur ou le liquidateur judiciaire peuvent en demander la résiliation.

La résiliation demandée par l’administrateur ou le liquidateur

Dans le cas où la demande de résiliation serait à l’initiative de l’administrateur judiciaire, elle intervient au jour où le bailleur en est informé. L’administrateur ou le liquidateur pouvant en décider ainsi sans motifs. Il devra le faire notamment lorsqu’il n’a pas à sa disposition les fonds nécessaires pour honorer les loyers du terme à échoir.

La résiliation demandée par le bailleur

Dans le cadre de la sauvegarde et du redressement, le bailleur dispose également de la faculté de demander la résiliation du bail lorsque le locataire est défaillant dans le paiement des loyers et des charges. Cette demande s’opérant à plusieurs conditions. Il faut pour cela que les loyers et charges dus s’étalent sur une période postérieure au jugement d’ouverture ; d’autre part, le bailleur ne pourra demander la résiliation qu’après écoulement d’un délai de 3 mois à compter dudit jugement.

Dans le cadre de la liquidation judiciaire, la demande de résiliation pour défaut de paiement du loyer ou des charges ne pourra aboutir si le paiement est intervenu entre temps. Cependant, lors de la liquidation, le bailleur peut demander la résiliation pour des raisons antérieures au jugement de liquidation ; l’action sera engagée au plus tard dans les 3 mois à compter de la publication du jugement de liquidation. La raison invoquée peut concerner une défaillance autre que celle relative aux loyers ; ce peut être le respect de la destination des lieux, le défaut d’entretien, etc.

B – La cession ou modification de l’activité

Cession partielle ou totale

À compter du jugement d’ouverture de la procédure collective, le juge peut ordonner la cessation partielle de l’activité. Lors de l’établissement d’un plan de sauvegarde, il est possible de prévoir la cession d’une ou de plusieurs activités.

Lors de procédures de redressement et de liquidation judiciaires, il est possible d’aboutir à la cession totale ou partielle de l’entreprise.

Dans tous les cas, la cession peut comprendre le bail commercial. Le régime applicable est celui de la liquidation judiciaire, conformément à l’article L626-1, alinéa 2, du code de commerce.

Ajout d’une ou de plusieurs activités nouvelles

Il est à noter que le tribunal peut également décider d’adjoindre une ou plusieurs activités nouvelles au bail. Cette décision s’impose au bailleur, qui ne pourra faire valoir les stipulations qui lui sont favorables en matière de déspécialisation.

C – Les créances du bailleur

L’ouverture d’une procédure collective impose aux créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d’ouverture de déclarer leur créance, dans un délai de 2 mois à compter de la publication du jugement d’ouverture au BODACC, au mandataire ou au liquidateur judiciaire.

La déclaration doit indiquer le montant de la créance due au jour du jugement d’ouverture, ainsi que les sommes à échoir et leur date d’exigibilité. Elles mentionneront également la nature du privilège éventuellement associée ; les éléments prouvant l’existence et le montant de la créance si aucun titre n’est disponible, le cas échéant ; les modalités de calcul et la mention de la juridiction saisie si la créance fait l’objet d’un litige.

Dans le cas où la déclaration ne serait pas effectuée dans les délais, la créance ne sera pas éteinte mais le créancier en question ne pourra s’en prévaloir au cours de cette procédure collective. Il lui restera la possibilité d’engager devant le juge-commissaire, une action en relevé de forclusion.

D – Le paiement des loyers

Loyers antérieurs au jugement d’ouverture

Le bailleur détient un privilège pour les deux dernières années de loyers avant le jugement d’ouverture de la procédure. L’article 2332 du code civil disposant à ce titre que le privilège porte sur le prix de tous les meubles garnissant les lieux loués.

Sort du bail après le jugement d’ouverture

Bail résilié après le jugement d’ouverture

Dans le cas où le bail serait résilié après le jugement d’ouverture, le bailleur dispose d’un privilège pour l’année en cours, pour tout ce qui concerne l’exécution du bail et pour les dommages et intérêts afférents.

Bail continué après le jugement d’ouverture

Les loyers postérieurs au jugement d’ouverture sont, en principe, payés à leur échéance. Toutefois, l’administrateur ou le liquidateur peut obtenir des délais de paiement devant le juge. Si les loyers ne sont pas payés au terme convenu, ils bénéficieront d’un rang privilégié par rapport à d’autres créances ; ils seront payés après les salaires et les frais de justice.

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