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Face au durcissement de la législation en matière de location de meublés de tourisme, particulièrement à Paris, nombreuses sont les personnes à se tourner vers les locaux commerciaux pour y exercer une activité Airbnb.
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Les propriétaires de locaux (commerciaux ou non), tentent d’obtenir la commercialité de leur local afin de l’utiliser à des fins de location en meublé de tourisme. Ils peuvent ensuite les exploiter eux-mêmes, ou les donner à bail commercial à des locataires qui les exploiteront ensuite.
Avant de se lancer, plusieurs démarches impératives permettent de s’assurer de la faisabilité de ce projet lucratif. La clé de voûte étant la « destination » et l’« usage » d’un côté, et la copropriété de l’autre.
Nous verrons en deux articles, d’une part, les démarches afférentes à la destination du local à proprement parler au sens du code de l’urbanisme et de son usage au sens du code de la construction et de l’habitation (I), et, d’autre part, à l’égard du règlement de copropriété (II).
La notion de destination a été créée par le législateur afin de limiter et d’encadrer les travaux et constructions effectuées sur un territoire donné suivant un document d’urbanisme réglementaire que l’on appelle le plan local d’urbanisme (ou PLU).
La destination d’un bâtiment en urbanisme correspond à l’utilisation en vue de laquelle ce bâtiment a été construit.
Le décret n° 2015-1783 du 28 décembre 2015 est venu créer l’article R151-27 du code de l’urbanisme qui fixe cinq destinations :
L’article R151-28 quant à lui est venu les subdiviser en 20 sous-destinations, parmi lesquelles, dans le cadre de la destination « 3° Commerce et activités de service », celle qui nous intéresse hébergement hôtelier et touristique, apportée par un arrêté du 10 novembre 2016.
Le changement de destination concerne donc le « contenant », c’est-à-dire le local ou l’immeuble à proprement parler et est donc afférent aux règles d’urbanisme applicables à l’échelle de la commune.
Étant précisé que les locaux accessoires d’un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal.
Passer d’une destination à une autre requiert une autorisation auprès de l’autorité administrative compétente, à savoir la Mairie de la commune dont dépend l’immeuble ou le local.
L’article R421-17 du code de l’urbanisme impose une déclaration préalable, lorsque ce changement de destination ne s’accompagne pas de travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du local ou du bâtiment, ou de créer une emprise au sol ou une surface de plancher supérieure à 20 m2 (40 m2 dans certaines conditions).
Dans le cas de tels travaux (modification de structures porteuses, etc.), un permis de construire est nécessaire (article R421-14 du code de l’urbanisme).
Le changement de sous-destination n’impose aucune formalité lorsque ce changement ne s’accompagne pas de travaux modifiant les structures porteuses ou la façade du bâtiment, ou de créer une emprise au sol ou une surface de plancher supérieure à 20 m2 (ou à 40 m2 dans certaines conditions).
En revanche, un permis de construire est nécessaire dans le cas où de tels travaux sont prévus.
Consultez également notre second article sur les démarches de copropriété à respecter pour utiliser son local commercial en Airbnb
Il est parfois complexe de comprendre la distinction entre la destination et l’usage. Là où la destination d’un immeuble ou d’un local est la raison pour laquelle il a été construit, l’usage, quant à lui, concerne l’utilisation effective qui en est faite.
Nous l’avons vu, les destinations sont de cinq ordres. L’usage lui est plus simple, il n’est que de deux types (Habitation et Autres qu’habitation).
La personne désireuse de changer la destination d’Habitation à Commerce et activités de service, par exemple, devra également changer l’usage (puisqu’il passera d’un usage d’habitation à usage autre qu’habitation.
Ce qui requiert donc de se pencher également sur la question du changement d’usage.
L’article L631-7 du code de la construction et de l’habitation (CCH) pose donc deux types d’ensembles de locaux : Habitation et Autres qu’habitation. Le passage du premier au second type nécessite une autorisation qui peut être conditionnée à la réalisation d’une compensation, c’est-à-dire la transformation en habitation de locaux affectés à un autre usage qu’habitation.
L’usage s’apprécie local par local et non sur l’ensemble du bâtiment. Les dispositions légales et réglementaires en vigueur tendent à limiter la faculté des propriétaires de modifier l’usage des logements, indépendamment du droit de l’urbanisme.
Le changement d’usage est conféré à titre personnel, temporaire et incessible.
Il cesse donc de produire ses effets lorsqu’il est mis fin, pour quelque raison que ce soit, à l’exercice professionnel du bénéficiaire. Toutefois, dans le cas d’un changement d’usage par compensation, le titre est attaché au local et non à la personne ; ses effets ne sont alors pas temporaires.
Cette autorisation s’applique dans les communes de plus de 200 000 habitants, celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, et dans les communes qui l’ont demandé, à l’exception des zones franches urbaines où le contrôle de l’usage n’est pas applicable.
L’article L631-7 énumère les locaux dont l’usage doit être préservé et donc soumis aux opérations de contrôle. Il dispose à cet effet :
« Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 [du CCH] […] »
Depuis le 1er avril 2009, la commune dispose de la prérogative du contrôle de l’usage et décide donc des autorisations de changement d’usage. Toujours est-il que les autorisations de changement d’usage (contenu) et de destination (contenant) sont régis par deux codes différents, respectivement le code de la construction et de l’habitation et le code de l’urbanisme.
La transformation d’un local peut impliquer une double autorisation si elle requiert à la fois un changement d’usage et un changement de destination.
L’exemple le plus parlant est celui du local d’habitation devant être transformé en usage autre qu’habitation. En revanche, la transformation d’un bureau en commerce constitue un changement de destination mais non d’usage.
Le changement de destination n’implique pas obligatoirement un changement d’usage puisque si l’on se trouve dans le cadre de l’une des quatre destinations visées par le code de l’urbanisme, autre qu’Habitation, il ne sera pas nécessaire de changer l’usage qui sera d’ores et déjà Autres qu’habitation.
Le propriétaire ayant un local d’ores et déjà à destination autre qu’habitation, par exemple de bureaux, a nécessairement un usage autre qu’habitation. Aussi, s’il veut exercer une activité d’Airbnb, il devra effectuer un changement de destination uniquement (l’usage étant déjà le « bon »).
En revanche, la personne qui voudra changer la destination de son local d’Habitation à l’une des quatre autres catégories, devra nécessairement changer l’usage en parallèle.
Le changement d’usage entraîne-t-il nécessairement un changement de destination ?
Dans le cas d’une autorisation requérant une compensation, la réponse est affirmative puisque le titre est attaché au local et non à la personne ; il faudra obligatoirement un changement de destination.
Qu’en est-il maintenant si l’autorisation de changement d’usage est personnelle ? Comme évoqué ci-avant, le changement est temporaire et le local reprendra un usage d’Habitation au départ du bénéficiaire de l’autorisation. Dans pareil cas, il n’y aurait pas de changement de destination à solliciter.
Lorsque le changement d’usage entre dans le champ d’application de la déclaration préalable ou du permis de construire, la demande d’autorisation vaut demande de changement d’usage. L’autorisation est délivrée par le maire après avis, le cas échéant des maires d’arrondissements.
Enfin, il est précisé que l’autorisation de changement d’usage n’est pas requise lorsque l’activité professionnelle, y compris commerciale, est exercée par l’occupant ayant sa résidence principale dans le local et lorsqu’elle ne s’accompagne d’aucune réception de clientèle ni de marchandises.
L’administration fiscale impose à tout propriétaire d’un bien ayant fait l’objet d’un changement de destination ou d’un changement d’utilisation de locaux à usage professionnel ou commercial de le lui déclarer afin qu’elle mette à jour la valeur locative cadastrale des locaux.
Valeur locative cadastrale à partir de laquelle est calculée la taxe foncière.
Tout propriétaire devant adresser au bureau des cadastres dont dépend le bâtiment ou les locaux loués, une déclaration via le formulaire n° 6704 dans les 90 jours suivant la réalisation du changement.
Liens utiles
Le modèle Cerfa n° 13404*06 de déclaration préalable peut être télécharger sur le lien suivant : https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/cerfa_13404.do
La déclaration modèle IL peut être téléchargée à cette adresse : https://www.impots.gouv.fr/portail/files/formulaires/6704/2016/6704_25.pdf
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