L’intervention du juge pour fixer le loyer minimum garanti à la valeur locative

Lors du renouvellement, se pose la question de la fixation judiciaire du loyer variable.

Après un arrêt rendu par le 3 novembre 2016, commenté, la Cour de cassation prononce une décision similaire mais légèrement différente dans sa formulation.

Il s’agissait d’un bail à loyer binaire : une partie fixe et une partie variable fondée sur un pourcentage du chiffre d’affaires du locataire.

Dans cet arrêt, la Cour de cassation considérait que le juge des loyers commerciaux était compétent pour pouvait fixer le minimum garanti (la partie fixe) dès lors que les parties lui en donnaient la compétence.

COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, 29 NOVEMBRE 2018, 17-27.798

Une société consent un bail commercial stipulant un « loyer annuel hors taxes dont le montant sera égal à 7 % du chiffre d’affaires annuel hors taxes réalisé par le preneur dans les lieux loués », qui ne pourra être inférieur à une certaine somme.

Il est convenu entre les parties que lors de chaque renouvellement successif du bail, le loyer minimum garanti sera fixé à la valeur locative, appréciée au jour d’effet du bail renouvelé et que les parties soumettaient « volontairement la procédure et les modalités de fixation de cette valeur locative aux dispositions des articles 23 à 23-9 et 29 à 31 du décret du 30 septembre 1953 » et attribuaient « compétence au juge des loyers du tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble ».

Il s’agit donc d’un loyer variable, avec une partie fixe (constituant un minimum garanti) et une partie variable calculée selon le chiffre d’affaires réalisé par la société locataire. Pouvoir est laissé au juge de fixer la valeur locative en cas de désaccord des parties.

Un congé avec offre de renouvellement est délivré par le bailleur au 1er avril 2012.

Puis, après avoir délivré un mémoire préalable, la société bailleresse saisit le juge des loyers commerciaux en fixation de la valeur locative du bien au jour du renouvellement du bail.

La cour d’appel annule la clause figurant au troisième alinéa de l’article IV 1 du bail, considérant que cette clause tente de réintroduire la procédure et les modalités de fixation du montant du loyer, telles que prévues au statut des baux commerciaux, pour une partie seulement de ce loyer (à savoir la partie fixe).

Or, juge-t-elle, les parties ont la libre disposition de définir les règles de fixation du loyer de renouvellement. Toutefois, elles n’ont pas celle d’attribuer au juge une compétence qu’il ne tire que de la loi et de lui imposer d’appliquer la loi dans les conditions qu’elles-mêmes définissent.

Le renvoi contenu dans l’alinéa litigieux aux textes depuis lors codifiés aux articles L. 145-33 et suivants et R. 145-2 et suivants du Code de commerce, confie au juge des loyers commerciaux l’office de fixer le plancher du loyer à la valeur locative, laquelle, selon l’article L. 145-33 du Code de commerce, ne peut s’envisager que comme étant un plafond de loyer et, ainsi, lui donne mission de s’opposer à l’application de la loi, opposition dans laquelle la liberté contractuelle trouve sa limite.

Pour autant, la Cour de cassation ne suit pas ce raisonnement et casse l’arrêt d’appel.

Elle considère que la stipulation selon laquelle le loyer d’un bail commercial est calculé sur la base du chiffre d’‘affaires du preneur, sans pouvoir être inférieur à un minimum équivalent à la valeur locative des lieux loués, n’interdit pas, lorsque le contrat le prévoit, de recourir au juge des loyers commerciaux pour évaluer, lors du renouvellement, la valeur locative déterminant le minimum garanti.

Ici, la Cour de cassation a repris la solution de son arrêt du 3 novembre 2016.

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