L’intervention du bailleur à la cession d’un bail commercial

En matière de cession de bail commercial, le preneur doit pouvoir céder le bail commercial qu’il exploite. Du fait qu’il s’agisse de l’un des éléments essentiels de son fonds de commerce, il est légitime de lui laisser la possibilité d’en disposer librement. Il est néanmoins tout autant légitime de laisser au bailleur un droit de regard sur la personne à qui ledit bail sera cédé. Depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel, l’article L. 145-16, alinéa premier, nouveau, du code de commerce répute non écrites les conventions interdisant au locataire de céder son bail ou les droits qu’il tient du statut des baux commerciaux à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise. Plusieurs clauses envisagent la participation du bailleur à la cession d’un bail commercial, parmi lesquelles la clause d’agrément qui requiert son aval (I), la clause d’intervention qui ne prévoit que sa présence à la signature et donc son information (II), et enfin la clause instituant un droit de préemption à son profit (III).

A. La clause d’agrément : l’autorisation préalable du bailleur

Les parties prévoient en pratique l’obligation lors de la cession du bail commercial d’obtenir l’accord préalable du bailleur. De même, des clauses venant restreindre le droit de céder sont permises et devront être observées préalablement à toute cession dudit bail. Seulement, elles ne doivent pas entraver totalement à la faculté offerte par la loi au locataire de céder son bail à l’acquéreur du fonds de commerce. La clause d’agrément permet au bailleur d’avoir un contrôle direct sur la cession ; il s’assurera ainsi que le repreneur potentiel lui convient et que celui-ci remplit les conditions de solvabilité et de fiabilité attendues. Il peut arriver que le bailleur refuse la cession. Étant précisé que face à un refus abusif du bailleur, le locataire pourra obtenir l’autorisation en justice.

Que faire en cas de refus du Bailleur ?

La Cour de cassation retient de façon constante que le bailleur ne peut discrétionnairement refuser la cession du droit au bail sans invoquer de motif légitime (Cass. Civ. 3ème, 15 juin 2011, n° 10-16.233). Face à un tel refus, le locataire sera invité à agir en justice afin d’obtenir l’autorisation judiciaire de procéder à la cession. Il lui est vivement déconseillé d’y procéder avant l’autorisation judiciaire car si par la suite la cession fait l’objet d’un refus de la part des juges, elle ne pourra être opposée au bailleur qui en demandera vraisemblablement la résiliation. Les juges peuvent outrepasser l’agrément du bailleur et autoriser eux-mêmes la cession voire, dans certains cas, accorder des dommages et intérêts au locataire.

B. La clause d’intervention du bailleur

Le bailleur peut également stipuler au bail qu’il souhaitera être présent lors de son éventuelle cession. Cette clause est de facto moins contraignante qu’une clause d’agrément. Elle permettra au bailleur de s’assurer que la cession est effectuée dans les règles et que le cessionnaire s’engage à reprendre les engagements du cédant.

Que faire face à un bailleur ne répondant pas à la demande d’intervention qui lui est adressée ?

En tout état de cause, si le bailleur ne répond pas, il est conseillé de le sommer d’intervenir et de ne signer aucune cession en attendant sa réponse. En l’absence de réponse, plusieurs options sont envisageables comme la conclusion de l’acte sous la condition suspensive d’accord postérieur du bailleur ou l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception à l’attention du bailleur afin de porter à sa connaissance à la cession à venir. Toutefois, il est à noter que l’absence volontaire du bailleur tout au long des actes de cession alors même qu’il y avait été appelé ne peut ensuite être avancé par lui pour dire qu’il n’a pas accepté le cessionnaire.

C. La clause instaurant un droit de préemption au profit du bailleur

Enfin, le bail peut prévoir un droit de préemption au profit du bailleur lorsque le locataire envisage de vendre son fonds de commerce.

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