Loi Pinel : droit de préférence du locataire commercial en cas de vente des locaux

La loi Pinel a institué au sein même des dispositions du statut des baux commerciaux le droit de préférence du locataire en cas de cession des murs qu’il occupe. Elle institue toutefois une série de dérogations. Cet article a été érigé au rang des dispositions d’ordre public par la Cour de cassation, la loi Pinel étant restée silencieuse à ce sujet.

Le droit de préemption du preneur (article L145-46-1 du code de commerce)

L’article L145-46-1 du code de commerce a été créé par la loi Pinel et instaurait « officiellement » un droit de préemption au profit du locataire commercial en cas de vente du local.

Loi Pinel et bail commercial

Cet article posait toutefois un certain nombre de dérogations en son alinéa 6, lequel est rédigé comme suit :

« Le présent article n’est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial. Il n’est pas non plus applicable à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint. »

Le texte posait toutefois un certain nombre de questions de par sa rédaction.

  • Le locataire est-il tenu de régler les frais de l’agent immobilier dans la mesure où bénéficiant d’un droit de préférence ? Il peut être légitimement opposé que le travail de l’agent n’a pas lieu d’être si celui-ci préempte.
    La Cour d’appel de DOUAI a répondu par la négative, dans la mesure où ce n’était pas par l’intermédiation de l’agent que le locataire acquiert, mais en vertu d’un droit légal, aucune promesse n’ayant besoin d’être préalablement signée. L’article visant le cas du bailleur qui « envisage » de vendre le local (CA DOUAI, 12 janvier 2017, n° 15/07384).
  • L’article est-il d’ordre public ? L’article L145-15 n’en faisait pas mention. Il appartenait donc à la Cour de cassation de se prononcer éventuellement.
    La Cour de cassation a répondu par l’affirmative (Civ. 3ème, 28 juin 2018, n° 17-14.605).
  • Enfin, concernant les dérogations visées au dernier alinéa, il est à retenir que cet article ne s’applique pas aux ventes judiciaires ou à la cession globale d’un immeuble sans qu’il soit nécessaire que tous les locaux qui en dépendent soient à destination commerciale (Civ. 3ème, 17 mai 2018, n° 17-16.113). La Cour de cassation a également rappelé que l’article ne trouve à s’appliquer en cas de cession unique de plusieurs locaux distincts (Civ. 3ème, 15 novembre 2018, n° 17-16/727).

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