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Une société est locataire d’un bail commercial dépendant d’un centre commercial. Celui-ci fait l’objet d’une désertification et d’une baisse de sa fréquentation qui entraîne une baisse de près de 50% de son chiffre d’affaires au titre des exercices 2014 et 2015.
Elle assigne le bailleur, sur ce fondement, en responsabilité.
Une attestation témoigne d’une une baisse de l’attractivité́ du pôle ludique du centre, en particulier dans l’environnement immédiat du restaurant au fur et à mesure de plusieurs évènements.
Or, l’un des articles du bail commercial stipule qu’afin de favoriser la permanente adaptation du centre à son environnement concurrentiel et ce dans l’intérêt commun des parties et de l’ensemble des exploitants, le preneur renonce expressément à se prévaloir des dispositions de l’article 1723 du code civil en ce que le bailleur se réserve la possibilité́ de modifier unilatéralement les équipements d’intérêt commun dudit centre, particulièrement les accès, les flux de clientèle, les emplacements de stationnement, la configuration du site, cette énumération étant non limitative, sans que le preneur puisse formuler une quelconque réclamation de ce chef.
L’article 1723 en question disposant que le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée. Pour autant, cet article n’est pas d’ordre public, et il peut y être dérogé, tant que le bailleur ne modifie pas de façon abusive la chose louée.
Le locataire, sur ce fondement, reprochait au bailleur d’avoir sciemment opéré un changement de stratégie qui aurait conduit à la désertification.
Or, juge la cour d’appel, les éléments au dossier ne permettent pas de conclure que cette désertification progressive soit volontaire et que le changement de stratégie invoqué soit à l’origine de toutes les fermetures de commerce survenues depuis 2010.
Ainsi par exemple, certains articles de presse évoquent les difficultés judiciaires du dirigeant du bowling et du karting qui a fermé son établissement en février 2014 et dont on peut penser qu’elles ont un lien avec la disparition de ce commerce.
En outre, le bail commercial stipulait, dans l’un de ses articles relatif à la contribution du locataire au financement de la promotion et de l’animation du centre commercial, que la spécificité de l’exercice de l’activité commerciale au sein du centre commercial implique la mise en œuvre de moyens collectifs en vue d’assurer, coordonner et favoriser la promotion, le développement, l’animation et la publicité du centre commercial.
Aux termes de cet article, il était précisé que le preneur reconnaît expressément cette nécessité et le bénéfice qui y est attaché pour sa propre exploitation et l’accepte, s’obligeant dès lors à prendre en charge la quote-part des dépenses impliquées par la mise en œuvre de ces moyens collectifs et ce quels que soient la forme et le cadre juridique de sa participation.
Cet article se terminant par la clause suivante : « Le présent engagement est déterminant de la convention locative souscrite, celle-ci s’imposant [au] preneur et à ses cessionnaires successifs pour la durée du présent bail et de ses renouvellements […] ».
Cette clause, qui concerne les obligations du preneur, suppose certes aussi nécessairement, au titre des moyens collectifs, l’implication du bailleur dans l’animation du centre commercial.
Cependant, juge la cour d’appel, on ne peut y lire l’engagement de ce dernier à garantir au preneur un environnement commercial favorable.
Ainsi, au « par ces motifs » de son arrêt, et au vu de l’ensemble de ces éléments, la cour d’appel de Montpellier retient qu’il n’est pas démontré que la bailleresse, qui n’est pas tenue d’une obligation de commercialité et quelles que soient les critiques qui puissent être faites de sa gestion du centre, ait manqué aux obligations telles que prévues au bail et que la baisse de chiffres d’affaires en 2014 et 2015 subie par la locataire soit directement imputable à une faute contractuelle.
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