NS Avocats La mise en échec du droit de repentir du bailleur

Cour d’Appel de Montpellier, 6 Novembre 2018, n° 16/0128

En fin de bail, elle fait délivrer au locataire un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction pour le 30 juin 2012. Une mesure d’expertise pour déterminer la valeur de l’indemnité d’éviction a été ordonnée en référé le 16 janvier 2013, et l’expert a déposé son rapport le 13 juillet 2013.

Par l’échange de courriers officiels, le locataire a informé de son intention de cesser l’exploitation et de restituer les clés, puis a proposé une date d’état des lieux de sortie, le bailleur n’a pas donné suite prétextant une absence de décision formelle de cessation d’activité. 

Le locataire a fait établir par acte d’huissier du 26 août 2013 un procès-verbal de fin d’occupation, avec dénonce du constat et restitution des clefs déposées à l’étude en raison du refus de les recevoir. 

Par acte d’huissier du 19 septembre 2013, le bailleur a fait délivrer une réitération de notification de droit de repentir, se référant à un courrier du 21 août 2013 portant renonciation au congé et rappelant que le locataire n’avait toujours pas transféré son siège social. 

Par courrier du 25 septembre 2013 le locataire oppose que le repentir est intervenu à l’expiration de son délai d’exercice, et demande une réponse sur sa réclamation d’une indemnité d’éviction d’un montant de 198 461,37 €. 

Par courrier du 1^er octobre 2013, le bailleur maintient son repentir et offre de conclure un nouveau bail ou de renouveler le précédent, et met en demeure le locataire de rouvrir le local et le garnir. 

Par acte d’huissier du 14 novembre 2013, le locataire fait assigner le bailleur pour faire déclarer nul l’acte de réitération du repentir, constater la libération des lieux avant l’exercice du droit de repentir, réclamer le paiement de l’indemnité d’éviction.

La SCI bailleresse soutient que son locataire a organisé une libération précipitée des lieux en prenant connaissance du montant exorbitant de l’évaluation par l’expert de l’indemnité d’éviction, pour empêcher le bailleur de faire jouer son droit de repentir, de sorte qu’elle a dû mettre en demeure son locataire par lettre du 1er octobre 2013 d’ouvrir le local et de conclure un nouveau bail et lui a fait délivrer en novembre un commandement visant la clause résolutoire, suivi d’un procès-verbal de constat du 24 décembre qui relève les manquements aux obligations du bail.

Elle relève que le locataire a averti les fournisseurs de la fermeture du local le 18 juillet un ou deux jours après la réception du rapport d’expertise, qu’il a prévenu son bailleur seulement le 11 août d’une cessation d’activité le 14 août sans prendre le temps de liquider son stock avant fermeture. 

Elle soutient que bien avant le courrier du 19 septembre, le bailleur avait écrit le 12 août qu’il n’y avait pas de nécessité urgente de cessation d’activité et même qu’il n’envisageait pas de s’acquitter de l’indemnité d’éviction, que la libération définitive des lieux n’est intervenue que par la restitution effective des clés au bailleur le 10 octobre, que le transfert du siège social de la société locataire n’a été réalisé que le 15 octobre, de sorte que le locataire avait l’obligation de poursuivre son activité dans les conditions du bail, et l’application de la clause résolutoire doit être constatée également en l’absence de paiement d’un montant de charges pour 2013. 

Elle constate que le procès-verbal d’huissier du 24 décembre 2013 révèle la présence de mobilier laissé dans les lieux. 

La cour d’appel de Montpellier relève que le bailleur a pris la première initiative de faire délivrer au locataire le congé avec refus de renouvellement par acte du 20 décembre 2011, que la procédure judiciaire a été engagée à son initiative également pour mettre en œuvre une mesure d’expertise aux fins de déterminer la valeur de l’indemnité d’éviction, que le locataire a informé sans équivoque son bailleur le 11 août 2013 qu’il a pris ses dispositions pour « cesser définitivement l’exploitation de son activité le 14 août et propose de restituer les locaux le 26 août », que ce 26 août il a fait établir un procès-verbal de fin d’occupation et d’exploitation auquel était régulièrement convoqué le bailleur.

Le procès-verbal du 26 août 2013 constate que les lieux ont été vidés des équipements et matériel d’exploitation, et que le locataire remet à l’huissier les trousseaux de clés, ce qui caractérise à l’évidence un processus irréversible de départ, rendant impossible la continuation de l’exploitation du fonds dans les lieux. 

La cour constate comme le premier juge que l’exercice dénué d’équivoque du droit de repentir ne résulte que de l’acte postérieur de notification au locataire le 19 septembre 2013. 

La notification de l’exercice du droit de repentir ne pouvait résulter sans équivoque d’une correspondance du conseil du bailleur le 12 août 2013 indiquant que « la décision de cesser l’exploitation apparait prématurée et le bailleur bénéficie d’un droit de repentir », ni de celle du 21 août, laquelle ajoutait que le bailleur n’envisageait pas pour l’heure de s’acquitter de l’indemnité d’éviction judiciairement fixée. 

Le bailleur n’est pas sérieusement fondé, juge la cour d’appel, à prétendre à une manœuvre du preneur pour faire obstacle à l’exercice d’un droit de repentir qui pouvait s’exercer depuis la délivrance du congé plus de 19 mois auparavant, en invoquant la mise en œuvre d’une situation de cessation d’activité clairement annoncée, et corroborée par les mesures énumérées dans les motifs du premier juge, déménagement de la marchandise et du mobilier, information des fournisseurs et annulation des commandes, licenciement du salarié, remise des clefs à l’huissier. 

La cour d’appel reprend l’argumentation des juges de première instance qui ajoutaient par des motifs pertinents que la volonté affirmée du bailleur d’exercer son droit de repentir est fortement affaiblie par la délivrance d’un premier congé en 2003 déclaré nul à l’issue d’une longue procédure judiciaire, et la réalisation d’importants travaux de démolition dans les locaux, le gérant expliquant alors dans la presse qu’il avait toujours souhaité supprimer ce local pour le remplacer par une galerie. 

L’argument d’une décision précipitée par le dépôt du rapport de l’expert sur le calcul de l’indemnité d’éviction n’est pas opérant, dans la mesure où l’évaluation de l’expert peut avoir précipité aussi bien le départ du locataire que l’exercice du droit de repentir du bailleur.

La cour confirme en conséquence le dispositif du jugement que le preneur est fondé à prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction.