COUR DE CASSATION, CHAMBRE CIVILE 3 – 23 janvier 2025, 23-14.887, publié au bulletin.
Une locataire a sollicité le renouvellement de son bail commercial pour des locaux situés dans un immeuble soumis au statut de la copropriété.
Les bailleurs ont accepté le principe du renouvellement mais ont demandé que le nouveau loyer soit déplafonné. Pour justifier leur demande, ils ont notamment invoqué l’augmentation significative de leurs charges, dont l’assurance responsabilité civile propriétaire non occupant devenue obligatoire en 2014.
Cette augmentation des charges a entraîné une baisse du revenu locatif de 27,97% au cours du bail expiré.
Les bailleurs avaient en effet considéré qu’il y avait eu une modification notable des obligations des parties pendant la durée du bail expiré.
La question était de savoir si l’obligation légale nouvelle de souscrire une assurance responsabilité civile pour les copropriétaires non-occupants, introduite par la loi ALUR du 24 mars 2014, constituait une modification notable des obligations des parties, sur le fondement des dispositions des articles L. 145-33, 3° et R. 145-8 du Code de commerce, justifiant un déplafonnement du loyer, alors même que le bailleur avait volontairement souscrit cette assurance avant qu’elle ne devienne obligatoire.
La cour d’appel de Pau avait jugé que le loyer devait être déplafonné. Ce qui avait conduit les locataires à former un pourvoi en cassation.
Décision rendue par la Cour de Cassation : rejet du pourvoi
- Une obligation légale nouvelle constitue un élément à considérer pour la fixation du prix du bail commercial, même si le bailleur s’y conformait volontairement avant qu’elle ne devienne obligatoire.
- L’obligation d’assurance responsabilité civile imposée aux copropriétaires non-occupants par la loi ALUR est bien une charge légale nouvelle dont il faut tenir compte pour la fixation du loyer.
- L’augmentation significative des charges supportées par les bailleurs (pour ce cas d’espèce ayant entraîné une baisse du revenu locatif de 27,97% au cours du bail expiré) constitue une modification notable justifiant le déplafonnement du loyer.
Notre conseil pratique
Pour les propriétaires bailleurs, cet arrêt offre une opportunité de déplafonnement du loyer lors du renouvellement d’un bail commercial lorsque de nouvelles obligations légales leur ont été imposées pendant la durée du bail expiré.
Il est conseillé de documenter précisément l’impact financier de ces obligations nouvelles (assurances obligatoires, mises aux normes, etc.) pour justifier d’une modification notable desdites obligations.
À l’inverse, les locataires doivent être vigilants et anticiper que l’évolution législative imposant de nouvelles charges aux bailleurs pourrait avoir un impact sur le montant de leur loyer lors du renouvellement, même si le bailleur assumait déjà volontairement ces charges auparavant.