Cour de cassation 3ème chambre civile – 19 juin 2025 n°24-22.125
Les faits
Le propriétaire de murs consent, en date du 14 juin 2004, à un locataire, un bail intitulé « bail commercial de courte durée ». Le 1er mai 2006, les parties concluent un nouveau bail dérogatoire pour une durée allant jusqu’au 30 septembre de la même année.
À l’échéance du contrat, la société locataire est demeurée dans les lieux sans opposition du bailleur, qui a continué à émettre des quittances de loyer jusqu’en 2016, puis a facturé des indemnités d’occupation.
En 2017, la locataire a assigné le bailleur pour faire reconnaître l’existence d’un bail commercial classique né de son maintien dans les lieux après l’expiration du bail dérogatoire.
Question posée à la Cour de cassation
Le propriétaire a soulevé une question prioritaire de constitutionnalité (QPC) concernant l’article L. 145-5 du Code de commerce. Il contestait le fait que la demande visant à faire constater l’existence d’un bail commercial né du maintien en possession après un bail dérogatoire ne soit pas soumise à prescription, contrairement à d’autres actions similaires.
Le bailleur estimait que cette disposition portait atteinte au principe de sécurité juridique, au droit de propriété et au principe d’égalité garantis par la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789.
Réponse de la Cour de cassation
La Cour de cassation a refusé de renvoyer la question au Conseil constitutionnel, considérant qu’elle ne présentait pas un caractère sérieux.
Elle a justifié sa position par deux arguments principaux :
- Protection du droit de propriété : Le bailleur conserve la possibilité de s’opposer au maintien dans les lieux avant l’expiration du bail dérogatoire, ce qui lui permet de préserver ses droits de propriétaire.
- Égalité de traitement : Locataire et bailleur sont placés dans la même situation, tous deux pouvant demander la constatation du bail sans prescription.
La Cour de cassation précisant que la différence de régime avec d’autres actions est justifiée par la nature différente de ces procédures. L’action en requalification est soumise à un délai de 2 ans à compter de la signature du bail par application des dispositions de l’article L. 145-60 du Code de commerce. L’action tendant à faire constater la naissance d’un bail statutaire découle de l’application de l’article L. 145-5 du même code.
Portée de l’arrêt
Cet arrêt confirme la jurisprudence établie en matière de baux commerciaux dérogatoires. Il rappelle l’absence de prescription pour constater l’existence d’un bail commercial né du maintien en possession.
Pour les propriétaires, l’arrêt rappelle l’importance de manifester clairement leur opposition au maintien dans les lieux avant l’expiration d’un bail dérogatoire s’ils souhaitent éviter la transformation automatique en bail statutaire.