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La fourniture d’un ERP de plus de 6 mois est suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail

Si le manquement d’une des parties au bail peut justifier la résiliation  judiciaire du bail, à la demande de l’autre partie, c’est à condition qu’il soit démontré que ce manquement est d’une gravité suffisante pour justifier cette sanction ; étant précisé que ce caractère de gravité est apprécié souverainement par les juges du fond.

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Dans une décision du 10 septembre 2020 (Cour de Cassation, 3ème Chambre civile, arrêt du 10 septembre 2020, pourvoi n° 19-13.760), la 3ème Chambre civile de la Cour de Cassation Paris a rappelé que pour justifier une résiliation judiciaire du bail aux torts d’une partie ou aux torts réciproques des parties, les juges du fond doivent caractériser le manquement reproché à cette partie comme étant suffisamment grave pour justifier cette résiliation ; cela n’avait pas été caractérisé en l’espèce, s’agissant de la fourniture par le Bailleur d’un état des risques datant de plus de 6 mois avant la signature du bail.

Rappel des faits et de la procédure

Un Bailleur avait donné à bail commercial à un Preneur des locaux, par contrat conclu le 9 mai 2012, avec effet au 1er juin 2012. Le Preneur a par la suite renoncé à cette location, et n’a pas pris possession des lieux, sans que les parties parviennent à un accord à ce sujet.

Le Bailleur a alors demandé la condamnation de la locataire à lui verser les loyers et charges impayées à compter du 1er juin 2012 et, subsidiairement, à l’indemniser des préjudices subis. Le Preneur a sollicité la résolution du bail aux torts du Bailleur et, subsidiairement, aux torts partagés des parties. 

Le Preneur faisait faisant notamment valoir que le Bailleur avait manqué à son obligation d’information en annexant au bail conclu le 9 mai 2012, un état des risques naturels et technologiques datant de 2009, alors que l’article L. 125-5 du Code de l’environnement exige la fourniture d’un état des risques établi moins de 6 mois avant la date de signature du bail.

Par un arrêt du 15 janvier 2019 rendu sur renvoi après une première cassation  (Cour de Cassation, 3ème Chambre civile, arrêt du 20 octobre 2016, pourvoi n° 15-19.533), la Cour d’appel de Versailles a prononcé la résolution du bail aux torts réciproques des parties, et en conséquence a prononcé l’annulation des commandements de payer délivrés par le Bailleur pour l’exécution de ce bail, et condamné chacune des parties à verser une certaine somme à l’autre à titre de dommages-intérêts.

Le Bailleur a formé un second pourvoi en cassation contre la décision d’appel, faisant valoir que : 

  • le comportement de la partie à laquelle une inexécution contractuelle est reprochée doit être qualifié comme étant d’une gravité suffisante pour justifier que sa résiliation soit prononcée judiciairement, aux torts de cette partie, sur le fondement de l’article 1184 du Code civil, dans son ancienne rédaction applicable au litige ;
  • et que le seul manquement relevé à son égard par la Cour d’appel était un manquement à son devoir d’information, que ni le Preneur ni la Cour d’appel n’avaient caractérisé comme étant suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.

La décision de la 3ème chambre civile 

La Cour de cassation relève que la Cour d’appel a prononcé la résiliation du contrat de bail aux torts réciproques des parties, qu’elle a apprécié comme suit :

  • Le Preneur n’a pas permis au Bailleur de remplir son obligation de délivrance en ne prenant pas possession des locaux, alors que le bail était signé ;
  • Le Bailleur a manqué à son devoir d’information en n’annexant pas au contrat de bail un état des risques naturels et technologiques de la zone de moins de 6 mois.

La Cour de cassation accueille l’argument du Preneur et casse la décision d’appel, jugeant sur le fondement de l’article 1184 du Code civil, dans son ancienne rédaction applicable au litige que la Cour d’appel n’avait pas caractérisé la gravité du manquement imputé au Bailleur, et ne pouvait pas prononcer la résiliation du bail aux torts du Bailleur sans avoir qualifié ce manquement comme étant suffisamment grave pour justifier cette résiliation.

Il reviendra aux juges du fond de caractériser, au regard du contexte de l’affaire, la gravité attachée au manquement du Bailleur à son obligation d’information résultant de l’annexion au bail d’un état des risques établi plus de 6 mois avant la date de signature du Bail.

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