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La destruction des locaux par un incendie fait obstacle à la prise d'effet du droit à l'indemnité d'éviction

Dans cette affaire, le preneur qui s’était vu notifier par le bailleur la rétractation d’une précédente offre de renouvellement du bail, rétractation assortie d’une offre d’indemnité d’éviction (lien vers la page « Indemnité d’éviction »), avait saisi le tribunal pour faire valoir son droit au paiement de cette indemnité, et ce malgré la destruction totale des locaux loués par un incendie.

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Dans une décision du 13 mai 2020 (Cour d’appel de Paris, Pôle 5 – Chambre 3, 13 mai 2020, N° RG 18 /20097), la Cour d’appel de Paris a jugé que la destruction totale des locaux loués en raison d’un incendie entraînait la résiliation de plein droit du bail, privant ainsi le preneur de son droit à l’indemnité d’éviction, qui ne lui était pas définitivement acquis à la date du sinistre, sa prise d’effet étant suspendue à la fixation de son montant. 

Les faits

Un preneur, exploitant d’une salle de spectacle à Paris dont il était locataire depuis 1985, s’est vu notifier par son bailleur le 24 décembre 2004 un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2005, suivi le 1er octobre 2009 d’une rétractation de congé comportant refus de renouvellement de bail et offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Un incendie s’est déclaré dans les locaux loués le 22 mars 2011 ; par arrêté du 23 mars 2011, la préfecture de police de Paris a interdit l’accès et l’occupation des lieux loués.

Par acte d’huissier du 28 mars 2011, le Preneur a saisi le tribunal de grande instance de Paris d’une demande en fixation de l’indemnité d’éviction à laquelle il estimait pouvoir prétendre.

De son côté, le Bailleur a fait notifier au Preneur par huissier, le 6 avril 2011, la résiliation du bail en application des articles 1722, 1733, 1734 et 1741 du code civil.

La décision du tribunal de grande instance de Paris du 12 Juillet 2018

Suite à une expertise judiciaire portant sur l’évaluation du coût de reconstruction des locaux ainsi que la valeur vénale des murs, l’expert judiciaire ayant constaté que « les locaux […] étaient totalement détruits par l’incendie » et que « l’impossibilité de jouissance, même partielle, des lieux est incontestable ; une véritable reconstruction de cet ouvrage en état de ruine [étant] nécessaire […] », le tribunal de grande instance de Paris a jugé que :

  • l’incendie avait entraîné la destruction totale des locaux, 
  • qu’au jour de l’incendie, le droit à indemnité d’éviction du Preneur, né de la rétractation de l’offre de renouvellement du bailleur, n’était pas définitivement consacré, 
  • et en conséquence débouté le preneur, représenté par son liquidateur judiciaire, de sa demande en paiement d’une indemnité d’éviction.

L’arrêt de la Cour d’Appel du 13 Mai 2020

Le Preneur a interjeté appel du jugement devant la Cour d’Appel de Paris, faisant valoir son droit au paiement d’une indemnité d’éviction suite à la rétractation de l’offre de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction qui lui avait été notifié par le Bailleur le 1er octobre 2009.

Le Preneur demandait la fixation de l’indemnité d’éviction à un montant de 4.914.415,86 €, aux motifs suivants :

  • le coût des travaux à réaliser pour la reconstruction des locaux loués n’excédait pas la somme de 5.500.000 €, 
  • la valeur de l’immeuble à prendre en considération pour la fixation de l’indemnité d’éviction était égale à la valeur du prix de vente des locaux loués par le bailleur, d’un montant de 7.260.051 €, cette valeur étant supérieure au coût des travaux de reconstruction des locaux loués.

La Cour d’appel de Paris a néanmoins rejeté l’argumentation du preneur et approuvé l’appréciation des juges de première instance qui, ayant constaté que la chose louée avait été détruite en totalité par un incendie ayant pris naissance dans les locaux loués, et les locaux étant devenus impropres à leur destination initialement prévue, avaient considéré :

  • Que conformément aux termes de l’article 1722 du Code civil : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. »le bail était résilié de plein-droit par la destruction de la chose louée en totalité par cas fortuit ;
  • Et que le Preneur ne combattait pas la présomption de responsabilité pesant sur lui aux termes de l’article 1733 du code civil, qui prévoit que le preneur « répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve :
    • Que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction.
    • Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. »
  • Et que la destruction des locaux et la résiliation du bail qui en découlaient faisaient obstacle à la prise d’effet du droit au paiement de l’indemnité d’éviction dont se prévalait le preneur, qui n’était pas définitivement acquis tant que son montant n’avait pas été fixé judiciairement.

L’apport de l’arrêt

S’agissant du régime applicable au bail commercial dans le cadre du droit au maintien dans les lieux du preneur après notification par le bailleur d’un refus de renouvellement et dans l’attente de la fixation de l’indemnité d’éviction, cet arrêt rappelle que le preneur reste tenu de toutes les clauses et conditions du bail en vigueur, conformément à l’article L. 145-28 alinéa 1er du code de commerce  « Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. »

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En l’espèce, cela impliquait que la présomption de responsabilité pesant sur lui en cas d’incendie ayant pris naissance dans les locaux loués était pleinement applicable, de même que le principe de résiliation de plein-droit du bail en cas de destruction totale des locaux loués par cas fortuit.

S’agissant du régime de l’indemnité d’éviction, l’arrêt de la Cour d’appel précise que le droit à l’indemnité d’éviction, s’il naît par l’effet du refus de renouvellement avec offre d’indemnité d’éviction notifié par le bailleur, ne prend effet qu’après la fixation de son montant, intervenue judiciairement. 

En l’espèce, la résiliation de plein droit du bail par suite de la destruction totale des locaux loués, intervenue avant la fixation du montant de l’indemnité d’éviction, avait fait obstacle à la prise d’effet du droit à cette indemnité, de sorte que le preneur ne pouvait pas y prétendre.

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