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Indemnité d’éviction en matière de résidence étudiante

Une société exerce une activité de location de logements en meublé avec fourniture de services para-hôteliers dans un immeuble en copropriété au moyen de baux commerciaux consentis par les copropriétaires.

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Cour de Cassation, Troisième Chambre Civile, 21 Février 2019, n° 17-24.458

Elle assigne dix-neuf d’entre eux, qui en ont refusé le renouvellement, en paiement d’une indemnité d’éviction. Elle demande la fixation de l’indemnité d’éviction principale sur la base de la perte totale de son fonds de commerce et suivant la méthode du chiffre d’affaires.

Sur le premier argument, la société locataire considérait que l’existence d’une unité d’exploitation du fonds, globale et indivisible dès lors que la destination de l’immeuble était unique, que tous les baux de loueurs nus étaient identiques et que le preneur à bail était unique. En conséquence, la perte substantielle d’une partie des lots entraînait la perte totale du fonds de commerce.

Sur le second argument, elle énonçait que constituent des prestations hôtelières ou para-hôtelières les prestations de mise à disposition d’un local meublé ou garni effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, comportant en sus de l’hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle.

La Cour de cassation rejette également le pourvoi, approuvant ainsi la décision d’appel.

Elle retient que c’est souverainement que la cour d’appel a retenu que le non-renouvellement des baux de plusieurs lots constituait une perte partielle du fonds de commerce. Ayant indemnisé la perte de rentabilité du fonds subsistant, la cour d’appel, a légalement écarté le caractère indivisible du fonds.

Quant au second argument, la cour d’appel, pour considérer que les lieux loués n’étaient pas destinés à une activité hôtelière comme le soutenait la société locataire pour justifier que le montant de l’indemnité d’éviction devait être calculée sur le chiffre d’affaires, a constaté que les prestations de petit déjeuner, de ménage en cours d’occupation, de location du linge de maison sont, en l’espèce, facturées en sus de l’hébergement, les rendant, de fait, facultatives pour les résidents.

La Cour de cassation en conclut que la cour d’appel a souverainement retenu que les usages professionnels observés dans la branche d’activité de l’hôtellerie n’avaient pas à s’appliquer à l’activité d’exploitation de résidence étudiante, a fixé le montant de l’indemnité d’éviction selon le mode de calcul qui lui paraissait le plus approprié.

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