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Obligation de délivrance du bailleur et travaux de mise en conformité ordonnés par l'administration à défaut de clause précise

La conformité des locaux loués aux normes applicables à l’activité du Preneur constitue une importante source de litiges entre bailleurs et preneurs, le bailleur étant tenu de délivrer un local conforme à la destination contractuelle prévue au bail, et les baux commerciaux comportant de manière habituelle des clauses mettant à la charge du preneur les travaux de mise en conformité nécessaires à son activité.

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Dans une décision du 10 septembre 2020 (Cour de Cassation, 3ème Chambre civile, arrêt du 10 septembre 2020, pourvoi n° 19-10.454), la 3ème Chambre civile de la Cour de Cassation Paris a rappelé que le Bailleur ne peut s’exonérer partiellement de son obligation de délivrance, telle que définie par l’article 1719 du Code civil, en faisant reposer la charge de certains travaux de mise en conformité sur le Preneur, qu’en vertu d’une clause expresse et précise du Bail. En l’espèce, les travaux de mise en conformité résultant d’une injonction administrative, qui incombent par nature au Bailleur au titre de l’obligation de délivrance, n’étaient pas expressément visés dans le Bail, de sorte que la Cour d’appel aurait dû constater le manquement du Bailleur à son obligation de délivrance.

Rappel des faits et de la procédure

Le Preneur d’un bail commercial conclu le 8 décembre 1992 avait reçu une mise en demeure par la mairie, de réaliser des travaux de mise en conformité aux normes de sécurité incendie de l’installation électrique des locaux.

Suite au refus de prise en charge de ces travaux opposé par le Bailleur, le Preneur a effectué divers travaux, qui se sont néanmoins avérés insuffisants.

La mairie a donc ordonné la fermeture administrative de l’établissement, par arrêté municipal du 14 août 2014.

Le Preneur, qui avait mis en demeure le Bailleur de procéder aux travaux prescrits et de lui rembourser ceux déjà engagés pour la mise en conformité électrique des locaux, a cessé de payer les loyers. Diverses instances en référé ont abouti au constat de l’acquisition de la clause résolutoire par la bailleresse.

Le Preneur ayant été placé en redressement judiciaire, son mandataire judiciaire a assigné le Bailleur en remboursement des dépenses effectuées au titre de la mise en conformité électrique et en exécution des travaux nécessaires.

Le Preneur ayant été mis en liquidation judiciaire, son liquidateur, ainsi que les associés de cette société, sont intervenus pour demander l’indemnisation des préjudices nés de la perte du fonds de commerce et du placement en procédure collective, en invoquant la méconnaissance par la bailleresse de son obligation de délivrance.

La Cour d’appel de Chambéry, dans un arrêt du 27 novembre 2018, a rejeté l’ensemble des prétentions du liquidateur et des associés de la société preneuse.

Ces derniers ont formé un pourvoi en cassation contre cet arrêt, faisant valoir que :

  • les travaux prescrits par l’autorité administrative sont à la charge du bailleur, sauf stipulation expresse contraire ;
  • aucune stipulation expresse du bail ne mettait les travaux de sécurité prescrits par l’autorité administrative à la charge du preneur ;
  • et qu’en conséquence, en jugeant que les travaux de sécurité litigieux, prescrits par l’administration, étaient à la charge du preneur, la cour d’appel a violé les termes de l’article 1719 du code civil qui définit l’obligation de délivrance conforme du Bailleur.

La décision de la 3ème chambre civile

De manière classique, la Cour de Cassation rappelle qu’il résulte de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

Elle observe ensuite que la Cour d’appel a retenu, pour rejeter les demandes des ayant-droit du Preneur, que le bail met expressément à la charge du preneur tous les travaux rendus nécessaires par l’exercice de son activité, au titre desquels sont les travaux de mise en conformité aux normes sanitaires et de sécurité.

Néanmoins, la Cour accueille les arguments du pourvoi et censure la décision d’appel, en jugeant que la Cour d’appel, qui a mis à la charge du Preneur les travaux litigieux sans avoir constaté l’existence d’une stipulation expresse du contrat de bail mettant à la charge du preneur les travaux de sécurité prescrits par l’autorité administrative, a violé l’article 1719 du Code civil.

Cette décision confirme la jurisprudence établie en matière d’obligation de délivrance du Bailleur et de clauses aménageant la charge des travaux de mise en conformité des locaux : s’il est possible pour le Bailleur de s’exonérer partiellement de son obligation de délivrance en faisant reposer la charge de certains travaux de mise en conformité sur le Preneur, il ne peut le faire qu’en vertu d’une clause expresse et précise.

En l’espèce, le bail n’étant pas suffisamment précis à cet égard, les travaux de mise en conformité résultant d’une injonction administrative ne peuvent être considérés comme étant à la charge du Preneur.

 

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