L’obligation de délivrance conforme du bailleur à la date de conclusion du bail pendant toute la durée de son exécution

La conformité des locaux loués aux normes applicables à l’activité du Preneur constitue une importante source de litiges  entre bailleurs et preneurs, le bailleur étant tenu de délivrer un local conforme à la destination contractuelle prévue au bail.

Dans une décision du 10 septembre 2020 (Cour de Cassation, 3ème Chambre civile, arrêt du 10 septembre 2020, pourvoi n° 18-21.890), la 3ème Chambre civile de la Cour de Cassation Paris a rappelé que l’obligation de délivrance conforme pesant sur le Bailleur au titre des articles 1719 et 1720 du Code civil perdure pendant toute la durée du bail, et ne s’apprécie pas seulement à sa date de conclusion, de sorte que le constat d’un dépassement des seuils sanitaires en matière de présence d’amiante dans les locaux, même fondé sur des textes réglementaires postérieurs à la conclusion du contrat, aurait dû conduire la Cour d’appel à caractériser le manquement à l’obligation de délivrance du Bailleur.

Rappel des faits et de la procédure 

Un Bailleur avait donné à bail commercial, par acte du 28 mars 2010, un bâtiment industriel. 

Le Preneur ayant cessé de payer les loyers à compter d’avril 2011, le Bailleur lui a fait délivrer le 1er mars 2012 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Le Preneur a alors assigné le Bailleur en opposition au commandement de payer, aux fins d’être déchargé du paiement des loyers tant que le Bailleur n’aurait pas exécuté des travaux de désamiantage pour satisfaire à son obligation de délivrance, faisant valoir que les locaux loués contenaient de l’amiante en état dégradé et sous la forme de poussières, dont la quantité excédait les seuils réglementaires.

Le Preneur a eu gain de cause en première instance, mais le jugement a ensuite été infirmé par arrêt de la Cour d’appel de Grenoble du 28 juin 2018,

La Cour d’appel a en effet confirmé la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire, condamné le Preneur à payer les loyers impayés au 31 mars 2012, et ordonné son expulsion, outre sa condamnation à payer une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er avril 2012, et a rejeté ses demandes en dommages-intérêts et mise en conformité des locaux loués.

Pour ce faire, la Cour d’appel a estimé que dans la mesure où les textes du Code de la santé publique fixant les seuils sanitaires maximum applicables en matière d’amiante invoqués par le Preneur étaient postérieurs à la conclusion du bail du 28 mars 2010, ils ne pouvaient pas être invoquées par le Preneur pour alléguer un manquement du Bailleur à son obligation de délivrance.

Le Preneur a formé un pourvoi en cassation contre l’arrêt de la Cour d’appel, faisant valoir que :

  • le bailleur lui avait délivré puis avait laissé en l’état des locaux contenant de l’amiante en état dégradé et sous la forme de poussières présentes en quantité excédant massivement les seuils réglementaires ;
  • la cour d’appel avait elle-même constaté qu’avait été relevée la présence d’amiante à l’état dégradé en divers endroits du bâtiment loué, ainsi que des concentrations d’amiante pouvant atteindre 150 fibres par litre d’air, trente fois supérieures à la limite de de 5 fibres par litre fixée par l’article R. 1334-29 du code de la santé publique dans sa rédaction issue du décret du 3 juin 2011 ;
  • et qu’en conséquence le manquement à l’obligation de délivrance du bailleur aurait dû être caractérisé par la Cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constations, en violation des articles 1719 et 1720 du Code civil.

La décision de la 3ème chambre civile 

La Cour de cassation rappelle les termes de l’article 1719 du Code civil, qui impose au Bailleur, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’une stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

Elle accueille ensuite l’argumentation du Preneur, et casse la décision d’appel, dans les termes suivants :

« En statuant ainsi, en appréciant la conformité du local à la réglementation seulement à la date de la conclusion du bail alors qu’il incombe au bailleur de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle tout au long de l’exécution du contrat, la cour d’appel a violé les textes susvisés [à savoir les articles 1719 et 1720 du Code civil]. »

La Cour de Cassation rappelle donc que l’obligation de délivrance conforme du Bailleur perdure tout au long de l’exécution du bail, et que le constat d’un dépassement des seuils sanitaires en matière de présence d’amiante dans les locaux, même fondé sur des textes réglementaires postérieurs à la conclusion du contrat, aurait dû conduire la Cour d’appel à caractériser le manquement à l’obligation de délivrance du Bailleur. 

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