NS Avocats La qualité de professionnel du bailleur et l’obligation de prévenir le locataire de la nullité de son congé

Cour d’Appel de Reims, 12 Février 2019, N°18-00.316

Par acte sous seing privé, une SCI bailleresse donne à bail commercial à une personne physique divers locaux à usage commercial. Le bail était conclu pour une durée de neuf ans à compter du 1er juin 2008, soit jusqu’au 31 mai 2017, avec une période initiale de six ans ferme.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 mai 2013, le locataire informe la bailleresse de sa retraite au 1er janvier 2014 et de l’arrêt de la location au 31 décembre 2013. La bailleresse ayant refusé ce congé irrégulier par courrier du 10 décembre 2013, le locataire lui fait signifier, par acte d’huissier du 20 décembre 2013, un congé pour le 30 juin 2014 au motif qu’il avait fait valoir ses droits à la retraite.

Par ordonnance du 1er octobre 2015, signifiée le 21 octobre 2015, le président du tribunal de grande instance compétent enjoint au locataire de payer au bailleur une somme donnée au titre de loyers, avec intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2014. Le 3 novembre 2015, le locataire forme opposition à cette ordonnance d’injonction de payer.

La SCI bailleresse a demandé au tribunal de rejeter l’opposition pour défaut de motivation.

Le locataire de son côté a invoqué l’exception d’inexécution en raison du manquement de la bailleresse à son obligation de bonne foi et d’un abus de droit dans la réponse tardive au congé qu’il lui avait notifié et a conclu au débouté. Le tribunal de grande instance a retenu l’argumentation du bailleur pour ce qui concerne les loyers demandés.

Le locataire a donc interjeté appel de la décision. La cour d’appel retient que la SCI bailleresse était représentée par un gérant dirigeant plusieurs entreprises dans le domaine de l’immobilier, notamment des entreprises ayant pour activité la location de biens immobiliers.

Dès lors, la SCI bailleresse doit être considérée comme un professionnel de l’immobilier, connaissant parfaitement les exigences légales de forme quant à la délivrance du congé par le preneur. Elle aurait d’ailleurs pu indiquer clairement dans le bail les formes à respecter pour donner congé.

Elle a reçu une lettre du preneur le 18 mai 2013 l’informant de sa décision de prendre sa retraite à compter du 1er janvier 2014 et l’informant de la fin du bail au 31 décembre 2013. Elle a attendu le 10 décembre 2013, à la suite du renvoi par le locataire de la facture du 1er trimestre 2014, pour informer ce dernier de ce que son congé devait être donné par acte d’huissier, alors qu’elle aurait pu le faire dès le mois de mai, empêchant ainsi le preneur de régulariser son congé par acte d’huissier avant le 30 juin 2013 afin qu’il soit valable pour le 31 décembre 2013.

Ainsi, en s’abstenant d’attirer l’attention du preneur de l’irrégularité de son congé en temps utile, alors que sa qualité de professionnelle de l’immobilier et son obligation d’exécuter le contrat de bonne foi lui imposaient de le faire, pour se prévaloir ensuite de la poursuite du bail du fait de la nullité du congé, la bailleresse a commis une faute ayant causé au locataire un préjudice consistant en la poursuite du bail au-delà du 31 décembre 2013 bien qu’il ait fait valoir ses droits à la retraite. Il n’est d’ailleurs pas contesté qu’il a restitué les lieux et les clés à la date prévue et non au 30 juin 2014.

Le préjudice du locataire, qui a perdu une chance certaine de mettre fin au bail au 31 décembre 2013, peut être réparé par l’octroi d’une somme de représentant 90% du montant des loyers HT des deux premiers trimestres 2014.