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L’exercice du droit de repentir du bailleur pour faire uniquement échec au paiement de l’indemnité d’éviction n’est pas abusif

L’article L. 145-58 du Code de commerce nous rappelle qu’il est ouvert à tout bailleur le droit de revenir sur son refus de renouvellement avec offre d’indemnité d’éviction. Si le bailleur s’aperçoit que la décision qui fixe le montant de l’indemnité d’éviction ne lui convient, il peut, en effet, revenir sur sa décision et offrir le renouvellement. Ce repentir s’exerce jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée.

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Cour de Cassation, Troisième Chambre Civile, 9 Juillet 2020, n° 18-25.329

Il pourra ainsi se soustraire au paiement de l’indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet.

La règle étant que le locataire ne soit pas déjà définitivement parti. Ce qui implique que l’exercice de ce droit de repentir n’est exercé qu’autant que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.

L’exercice de ce droit peut conduire à des litiges lors de la période de renouvellement  puisque souvent le locataire peut avoir le sentiment que le bailleur voyant que le montant de l’indemnité d’éviction ne lui convenait pas a finalement décidé de s’y soustraire en revenant sur sa décision.

Elle revête alors, selon le locataire, un caractère abusif. Pour autant, ce n’est pas ce qu’a décidé la Cour de cassation.

Rappel des faits

Une société consent un bail commercial sur des locaux commerciaux dépendant d’un ensemble immobilier.

Le locataire demande le renouvellement du bail, moyennant une réduction du loyer en raison de la baisse du taux d’occupation des galeries marchandes.

La bailleresse refuse le renouvellement et offre le paiement d’une indemnité d’éviction.

Une procédure en référé conduit à la désignation d’un expert qui fixe le montant de l’indemnité d’éviction. A la suite de la remise du rapport, le preneur assigne le bailleur en paiement de cette indemnité (évaluée à près de 1.600.000 €).

Puis, le bailleur exerce son droit de repentir sur le fondement de l’article L. 145-58 du Code de commerce.

Réponse de la Cour de cassation

Ce qui avait posé problème au preneur dans ce cas d’espèce, c’est que le bailleur avait exercé son droit de repentir 4 ans après le refus de renouvellement et quelques jours seulement après le dépôt du rapport d’expertise fixant le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation.

La société preneuse reprochait donc au propriétaire des murs le caractère abusif et fautif du droit de repentir, en invoquant le fait que l’intention du bailleur était de faire échec à tout risque de paiement d’une indemnité d’éviction parce que le montant ne lui convenait pas.

En outre, dans son rapport d’expertise, l’expert avait relevé que les conditions actuelles d’exploitation n’étaient plus les mêmes que lors de l’ouverture de l’ensemble du centre commercial.

En effet, relevait-il, les travaux de construction des bâtiments et la fermeture de nombreux commerces voisins avaient entraîné la dégradation des facteurs locaux de commercialité.

En outre, le propriétaire avait déposé et obtenu un permis de démolir l’immeuble occupé par le preneur et un nouvel ensemble immobilier avait été créé à proximité immédiate du magasin par ce dernier.

Tout d’abord la Cour de cassation rappelle que le bailleur dispose de la faculté, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision fixant le prix ou les conditions du nouveau bail est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction, à charge pour lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail.

La Cour d’appel, quant à elle, retenait ce caractère fautif et déclarait du fait qu’il a été exercé avec l’intention de faire échec à tout risque de paiement d’une indemnité d’éviction.

La Cour de cassation censure cette décision et casse l’arrêt d’appel. Elle rappelle que le fait que le droit de repentir soit exercé pour éviter le paiement d’une indemnité d’éviction ne peut caractériser, à lui seul, un exercice fautif de ce droit.

Conseil pratique

Avant toute chose, les parties bailleresses peuvent librement exercer ce droit, sans forme particulière. L’article L. 145-58 du Code de commerce n’imposant aucune forme particulière.

En tant qu’avocats nous conseillons l’acte extrajudiciaire qui donne date certaine et s’assure de la bonne notification au preneur (l’enjeu étant qu’il n’ait pas définitivement quitté les locaux). Il peut cependant être délivré par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

L’acte de repentir doit être clair et univoque.

La solution adoptée par la Cour de cassation est conforme aux dispositions susvisées qui permet bien au bailleur de se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction, sans que les circonstances particulières de l’espèce, relatives à la dégradation des facteurs locaux de commercialité et à l’intention du bailleur de démolir l’immeuble au sein duquel se trouvent les locaux ne justifient un exercice abusif de ce droit.

 

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