Court résumé

La Cour de cassation casse l’arrêt de la cour d’appel qui avait déclaré irrecevables les demandes du locataire comme prescrites. Elle affirme que l’obligation de délivrance continue du bailleur est exigible pendant toute la durée du bail. Par conséquent, le locataire est recevable à poursuivre l’exécution forcée en nature de cette obligation tant que le manquement perdure, et il peut obtenir réparation des conséquences dommageables sur une période de cinq ans seulement précédant sa demande en justice, indépendamment de la date à laquelle il a eu connaissance de ses droits ou des défauts des lieux.

Les faits

Un bail commercial est conclu pour l’exercice d’une activité de boulangerie-pâtisserie. Les locataires assignent la bailleresse pour obtenir la délivrance d’une cour située à l’arrière de l’immeuble, incluse dans l’assiette du bail depuis l’origine, mais dont ils n’avaient pas eu la jouissance effective. Ils demandent également réparation du préjudice causé par cette inexécution partielle du contrat de bail.

Procédure antérieure

La cour d’appel de Rennes déclare les demandes des locataires irrecevables comme prescrites. Elle relève que, bien que la prescription d’une action en responsabilité contractuelle court à compter de la réalisation du dommage ou de sa révélation à la victime, les locataires avaient eu connaissance de la configuration des lieux et du droit qu’ils avaient sur la cour dès le 23 janvier 2003, date de l’avenant au bail.

La cour en déduit que le délai de prescription a commencé à courir en 2003, ce qui rend l’action introduite (en l’espèce en 2019) prescrite au-delà des cinq ans.

Solution de la Cour de cassation

La Cour de cassation casse l’arrêt. Elle rappelle que le bailleur est obligé, par la nature du contrat de bail, de délivrer au preneur la chose louée. Cette obligation continue du bailleur est exigible pendant toute la durée du bail.

Il en résulte deux conséquences importantes : le locataire est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement persiste, d’autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice.

La Cour souligne que le calcul de la prescription ne doit pas remonter à la date de la connaissance du droit ou des défauts, mais doit être apprécié à l’aune du moment où la demande est formée. Puisque le manquement invoqué (la non-délivrance de la cour) persistait à la date de la demande en justice du 20 juin 2019, et que cette demande concerne les cinq années précédentes, elle est recevable.

La Cour rejette donc le raisonnement de la cour d’appel qui assimilait l’action en responsabilité à une action dont la prescription aurait commencé lors de la première connaissance du droit ou du défaut.

Portée

Cet arrêt rappelle que l’obligation de délivrance du bailleur est une obligation continue. En matière de prescription, elle implique que tant que le bailleur ne s’exécute pas, le locataire dispose de voies de recours. Cette jurisprudence s’inscrit dans le courant habituel en la matière, et dans une logique de protection du locataire face à un bailleur défaillant dans l’exécution de son obligation essentielle du bail.

Décision commentée :

Cass. 3^ème civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292

Dispositions citées :

Article 1709 du Code civil :

« Le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer. »

https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000006442673/1933-02-02

Article 1719 du Code civil :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000020459127

Article 2224 du Code civil :

« Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »

https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000019017112