Court résumé
Le bailleur peut délivrer un congé triennal pour reconstruire ou surélever l’immeuble. La sincérité de son projet est présumée. Le locataire qui invoque une fraude doit apporter des éléments suffisamment précis établissant que le bailleur n’avait pas réellement l’intention de réaliser les travaux.
Les faits
Une société exploitait un showroom dans un local commercial. Le bail, conclu en 2006, avait été renouvelé pour une nouvelle période de neuf ans. La bailleresse a délivré un congé pour le terme d’une période triennale en indiquant vouloir démolir partiellement les locaux et reconstruire ou surélever l’immeuble.
Le locataire a quitté les lieux et s’est installé ailleurs. Il a ensuite demandé une indemnité d’éviction et des dommages et intérêts, en soutenant que le congé était frauduleux. Selon lui, la bailleresse aurait seulement voulu libérer les locaux pour les proposer à un autre occupant.
Procédure antérieure
Une expertise judiciaire a été ordonnée pour évaluer l’indemnité d’éviction et examiner la réalité du projet. Le litige a porté sur la validité du congé et sur la preuve de l’intention réelle de reconstruire. La cour d’appel de Grenoble a statué sur l’appel formé contre le jugement de première instance.
Solution de la juridiction
La cour d’appel juge que la sincérité du congé est présumée. Il appartient donc au locataire de démontrer la fraude. Or, l’architecte de la bailleresse avait été consulté dès 2017 pour un projet important de rénovation, d’agrandissement et de réaménagement. Les plans comprenaient les locaux exploités par le locataire et une demande de permis de construire avait été engagée.
La cour considère que l’absence de réalisation immédiate des travaux ne suffit pas à établir la fraude. Aucun délai légal déterminé ne contraint le bailleur à commencer les travaux dans un délai précis après la délivrance du congé. Le congé est donc validé, sous réserve du paiement de l’indemnité d’éviction due au locataire.
Portée
Le congé pour reconstruction permet au bailleur de mettre fin au bail à l’issue d’une période triennale, mais il ne supprime pas le droit à indemnité d’éviction. Le locataire peut contester la réalité du projet, mais une simple absence de travaux immédiatement visibles ne suffit pas.
La preuve de la fraude peut résulter de contradictions dans le projet, de démarches inexistantes ou d’éléments montrant que le motif invoqué n’était pas celui qui a déterminé le congé. À l’inverse, des études, plans, échanges avec un architecte ou démarches administratives peuvent confirmer la sincérité du bailleur.
Le bailleur doit donc conserver les documents établissant la réalité et l’antériorité du projet. Le locataire, de son côté, doit distinguer la contestation de la validité du congé de la discussion sur le montant de l’indemnité d’éviction.
Le bailleur qui délivre un congé pour reconstruction doit être en mesure de présenter un projet cohérent, même si toutes les autorisations ne sont pas encore obtenues. Les études, plans, échanges avec les professionnels et démarches administratives constituent des éléments utiles pour établir la réalité de son intention.
Le locataire peut rechercher des indices de fraude, mais il ne peut déduire cette fraude de la seule lenteur du projet ou de l’absence de travaux immédiatement commencés. La validité du congé et le montant de l’indemnité d’éviction doivent être distingués.
Le bailleur peut être autorisé à reprendre les lieux pour reconstruire tout en restant débiteur de l’indemnité prévue par le statut.
Le locataire doit, quant à lui, conserver les justificatifs de son activité et de ses frais de transfert afin de faire évaluer les conséquences du congé. La décision invite les parties à documenter chaque étape du projet et du déménagement.
Décision commentée
CA Grenoble, chambre commerciale, 23 avril 2026, n° 25/00622.
Disposition(s) citée(s) :
Article L. 145-4 du Code de commerce
Article L. 145-14 du Code de commerce
Article L. 145-18 du Code de commerce :