Court résumé

La Cour de cassation casse partiellement l’arrêt de la cour d’appel de Cayenne pour avoir rejeté l’exception d’inexécution du locataire sans vérifier son bien-fondé. Elle rappelle que le locataire peut invoquer une exception d’inexécution en raison du manquement du bailleur à ses obligations (défaut de travaux de mise aux normes), indépendamment du fait qu’il n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois suivant le commandement de payer.

Les faits

Un bail commercial est conclu entre deux parties à usage mixte, commercial et d’habitation. Un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour non-paiement de loyers est signifié par le bailleur. La locataire quitte les lieux le 20 février 2020, suite à une ordonnance du juge des référés du 17 janvier 2020 constatant l’acquisition de la clause résolutoire au 17 novembre 2019.

Le preneur invoquait l’inexécution par la bailleresse de ses obligations contractuelles, notamment en n’effectuant pas les travaux de mise aux normes du local dans les douze premiers mois de location comme prévu. La locataire alléguant l’existence de nombreux désordres rendant l’immeuble impropre à sa destination.

Procédure antérieure

Un arrêt du 29 septembre 2021 infirme l’ordonnance de référé et rejette la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire. La bailleresse assigne alors la locataire en constat de résiliation de plein droit du bail et en paiement des loyers, indemnités d’occupation et réparations locatives. La locataire forme des demandes reconventionnelles en paiement de dommages-intérêts, notamment pour le remboursement des loyers versés en réparation des troubles de jouissance.

La cour d’appel de Cayenne, par arrêt du 26 février 2024, constate l’acquisition de la clause résolutoire et rejette les prétentions indemnitaires de la locataire. Elle estime que bien que la locataire établisse l’existence de désordres imputables à la bailleresse, l’exception d’inexécution devient inefficace une fois que la clause résolutoire est acquise. Elle retient notamment que la locataire n’a pas payé les loyers ni demandé des délais au juge dans le mois du commandement du 17 octobre 2019.

Solution de la Cour de cassation

La Cour de cassation casse partiellement cet arrêt sur la question de l’exception d’inexécution demandée par la locataire. Elle affirme que lorsqu’un bailleur assigne un locataire pour constater l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers, si le locataire invoque l’exception d’inexécution, le juge des référés doit vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement.

La Cour rappelle que le locataire à bail commercial peut invoquer l’exception d’inexécution pour refuser d’exécuter son obligation de paiement des loyers à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, et ce sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable.

Portée

Cet arrêt a une portée importante en ce qu’il rappelle la primauté de l’obligation de délivrance du bailleur face à celle de payer le loyer et les charges incombant au locataire.

Le locataire dispose du droit d’invoquer une exception d’inexécution fondée sur le manquement du bailleur à ses obligations existe indépendamment du régime procédural de la clause résolutoire. Le locataire ne perd pas son droit à l’exception d’inexécution du seul fait qu’il n’a pas utilisé le délai d’un mois suivant le commandement pour saisir le juge aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire, conformément à l’article L. 145-41 du code de commerce.

L’exception d’inexécution demeure un moyen de défense pertinent et le juge ne peut l’écarter par pure forme procédurale.

Décision commentée :

Cass. 3^ème civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820

Dispositions citées :

Article 1719 du Code civil :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000020459127

Article 1728 du Code civil :

« Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000006442853/1804-03-24

Article L. 145-41 du Code de commerce :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006222127/2014-12-18