Court résumé

Un bail commercial portant sur une dépendance du domaine public est nul pour objet illicite. Cette nullité n’empêche toutefois pas le bailleur qui a procuré la jouissance des lieux d’obtenir une restitution en valeur correspondant à l’occupation effectivement fournie.

Faits

Un contrat conclu en 2012 permettait l’exploitation d’un restaurant situé à l’arrière d’une plage. Plusieurs années plus tard, après la délivrance d’un commandement de payer, le locataire a découvert que les locaux relevaient du domaine public. Il a demandé l’annulation du bail et la restitution des loyers versés.

Le bailleur soutenait que l’action était prescrite. Il demandait également une indemnité correspondant à la jouissance procurée pendant la durée du contrat. La cour d’appel a admis la nullité, mais a refusé cette demande au motif que le bailleur n’était pas propriétaire de la dépendance publique.

Procédure antérieure

La cour d’appel a statué sur les demandes réciproques de restitution. Le locataire a formé un pourvoi contre le rejet de certaines de ses prétentions, tandis que le bailleur contestait le refus de l’indemnité d’occupation.

Solution de la juridiction

La Cour de cassation rappelle que le statut des baux commerciaux est incompatible avec l’occupation privative du domaine public. Le contrat est atteint d’une nullité absolue pour objet illicite.

Elle précise que l’action en nullité est soumise au délai de cinq ans de l’article 2224 du Code civil, lequel court à compter de la connaissance, réelle ou présumée, de l’illicéité.

La Cour casse ensuite l’arrêt sur les restitutions. L’annulation impose de remettre les parties dans la situation antérieure au contrat. Le locataire doit restituer les loyers, mais la jouissance des lieux, qui ne peut être rendue matériellement, doit être compensée en valeur. Le bailleur peut donc obtenir une indemnité correspondant à l’occupation effectivement procurée, même s’il n’est pas propriétaire du domaine public.

Portée

L’arrêt distingue le droit d’occuper le domaine public, qui suppose un titre administratif, et les relations financières entre les parties à un contrat annulé. La nullité prive le preneur de la protection du statut des baux commerciaux, mais elle ne lui permet pas de conserver gratuitement l’avantage économique de l’occupation.

La restitution en valeur n’est pas nécessairement égale au loyer contractuel. Elle doit correspondre à la valeur de la jouissance fournie et être appréciée selon les circonstances. Les restitutions doivent être examinées dans les deux sens : loyers versés d’un côté, avantage d’occupation de l’autre.

La décision invite les opérateurs à vérifier, avant la signature, le régime domanial du bien et la nature du titre d’occupation. Une erreur peut affecter la validité du contrat plusieurs années après sa conclusion.

La solution impose de vérifier la domanialité du bien avant toute exploitation. Un contrat présenté comme un bail commercial ne peut pas conférer la propriété commerciale lorsque les locaux relèvent du domaine public.

Il faut identifier l’autorité compétente, le titre d’occupation délivré et les conditions de précarité ou de révocabilité qui lui sont attachées. En cas d’annulation, les prestations qui ne peuvent être restituées matériellement doivent être évaluées en argent. Cette évaluation ne signifie pas que le contrat annulé devient valable ni que le bailleur acquiert un droit sur le domaine public.

Elle permet seulement de rétablir l’équilibre économique des restitutions. Le locataire ne peut donc cumuler la restitution intégrale des loyers et la conservation gratuite de la jouissance. Les opérateurs doivent intégrer ce risque dans les audits immobiliers, les contrats d’exploitation et les prévisions financières de l’activité.

Décision commentée

Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 24-16.483.

https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000054167256

Disposition(s) citée(s)

Articles L. 145-1 du Code de commerce

Article L. 2122-1 du Code général de la propriété des personnes publiques :

https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000034448110/

Article 2224 du Code civil :

https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000019017112