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Bail commercial : la clause de pas-de-porte ou droit d’entrée dans un bail dérogatoire qui serait suivi d’un bail commercial ne survit pas à la conclusion dudit bail

Une société commerciale exploite un fonds de commerce de restauration dans le cadre d’un bail dérogatoire en date du 8 octobre 2011 pour une durée de deux ans. Le 1er juillet 2013 le bailleur a notifié un congé avec offre de renouvellement du bail, pour une durée de neuf ans, avec effet au 7 septembre 2013. Le 15 juillet 2013, la société locataire a notifié son acceptation.

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Cour d’Appel Rennes, 23 Janvier 2019, 16/02901

Le 5 septembre 2013, le bailleur a fait délivrer un commandement de quitter les lieux au locataire, au motif que le locataire n’avait pas acquitté le droit au bail. Le bailleur a ensuite saisi le président du tribunal de grande instance. Par ordonnance du 10 décembre 2013, le juge des référés a constaté l’existence d’une contestation sérieuse.

Parallèlement par acte d’huissier en date du 4 décembre 2013, la société locataire a fait assigner le bailleur en nullité du commandement en date du 5 septembre 2013 sollicitant le bénéfice du statut des baux commerciaux et la condamnation du bailleur à lui verser une somme donnée pour procédure abusive.

Par le jugement déféré, le tribunal de grande instance de Saint-Nazaire a déclaré recevables les demandes de la société locataire, puisque d’une part celle-ci justifie bien d’un intérêt à agir alors qu’elle sollicite la nullité du commandement délivré à son encontre et la reconnaissance de l’existence d’un bail commercial liant les parties et d’autre part une ordonnance de référé n’a aucune autorité de chose jugée et au surplus la demande de dommages et intérêts présentée devant le juge des référés s’est heurtée à une contestation sérieuse.

Le Bailleur interjette appel de cette décision. Il sollicite de la cour de constater que la conclusion du bail commercial entre les parties était soumise à une condition suspensive de paiement d’un pas-de-porte comme prévu par le bail précaire et dérogatoire du 8 octobre 2011. Selon lui, ce règlement n’étant pas intervenu et il demande à la cour de dire qu’aucun bail commercial ne lie les parties et demande par suite l’expulsion de la société locataire et la fixation d’une indemnité d’occupation.

A titre subsidiaire, il conclut à la nullité du bail commercial pour indétermination du prix puisqu’aucun supplément de loyer correspondant au droit au bail n’a été fixé entre les parties et alors que le loyer est nettement inférieur au prix du marché.

La société locataire rétorque qu’aucun pas-de-porte n’a été prévu au congé notifié le 1er juillet 2013 avec offre de renouvellement visant un loyer de 1400 € par mois et considère que le bailleur a donc renoncé à l’application de la clause figurant au bail précaire signé le 8 octobre 2011.

Le bail précaire signé le 8 octobre 2011, et en son article renouvellement, prévoyait qu’à l’issue du présent bail précaire le preneur aura choix soit de quitter les lieux à la date prévue soit de demander au bailleur un bail commercial 3/6/9 en bonne et due forme en versant un droit au bail à négocier avec le bailleur en ce cas le bail commercial serait spécialisé dans l’activité du preneur, soit demander un nouveau bail précaire de 23 mois qui ne sera accepté par le bailleur que sous condition que le preneur s’engage clairement sans équivoque et en toute connaissance de cause à renoncer à toute propriété commerciale et/ou indemnité quelle qu’elle soit, en ce cas un nouveau loyer sera négocié, le preneur informera le bailleur trois mois avant l’échéance finale à défaut de se prononcer, il sera présumé quitter les lieux à l’issue de ce présent bail précaire.

L’article L145-1 du code de commerce disposait, dans sa rédaction contemporaine à l’espèce qui nous intéresse que les parties pouvaient, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre (relatif au bail commercial) à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à deux ans (désormais elle est de trois ans).

Il ajoutait que si, à l’expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du statut des baux commerciaux, et il en est de même, à l’expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local.

La cour d’appel constate que par acte d’huissier délivré le 1er juillet 2013, le bailleur a notifié à la société locataire un congé avec proposition de renouvellement du bail pour neuf années et moyennant un loyer annuel de 16 800 € soit 1 400 € mensuel ; par acte d’huissier délivré le 15 juillet 2013, la société locataire a accepté ce bail aux conditions proposées.

Dès lors, juge la cour, c’est à raison que le tribunal a retenu que le bail liant les parties était un bail commercial alors qu’un accord irrévocable est donc intervenu entre les parties le 15 juillet 2013 sur un bail d’une durée de neuf ans à compter du 7 septembre 2013 et pour un loyer mensuel de 1 400 €.

Effectivement eu égard à la teneur du contrat de bail précaire et des conditions de bail notifiées par le bailleur, il doit être constaté qu’aucun règlement d’un pas-de-porte n’a été visé comme condition suspensive au nouveau bail régulièrement formé le 15 juillet 2013 et ce, en dépit des courriers ultérieurs échangés entre les parties et en faisant état.

En effet, la clause du bail précaire visant le paiement d’un droit au bail était stipulée au bénéfice du bailleur, qui n’a donc pas souhaité en faire état dans son offre et y renonçant par là même.

C’est à tort que le bailleur soutient que la condition suspensive de versement de pas-de-porte mentionnée au bail précaire a été transférée dans le nouveau bail en considérant que les clauses du bail originaire survivent.

En effet, si en droit les clauses et conditions de l’ancien bail commercial restent applicables au bail renouvelé, il doit être rappelé qu’en l’espèce, le bail initial est dérogatoire et le nouveau bail, conformément à la loi, relève des dispositions de l’article L145-1 et suivants du code de commerce et n’est pas établi aux mêmes conditions, comme l’a d’ailleurs lui-même expressément indiqué le bailleur dans son congé délivré le 1er juillet 2013, qui ne mentionne aucunement un droit au bail et comme déjà indiqué.

En regard de l’échange des volontés tel que rappelé ci-avant, le bailleur, estime la cour d’appel, est mal fondé à considérer à titre subsidiaire que le contrat de bail serait nul pour indétermination du prix, aucun supplément de loyer correspondant au droit au bail, n’étant fixé entre les parties.

Effectivement, le loyer du nouveau bail a été clairement et précisément déterminé entre les parties au montant de 1 400€ mensuels et par un accord devenu irrévocable le 15 juillet 2015 et sans aucune référence au paiement d’un pas-de-porte, et alors qu’au surplus, il n’est nullement démontré que le loyer arrêté serait inférieur à ceux habituellement appliqués dans le secteur (contrairement à ce que soutient le bailleur).

La cour d’appel confirme donc la décision du tribunal de grande instance et rejette la demande tendant à expulser la preneuse et à fixer une indemnité d’occupation.

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