NS Avocats La fixation du loyer du bail commercial à la valeur locative en raison de l’accession des travaux au profit du bailleur

Cour d’Appel de Paris, 6 Mars 2019, N°17-11.577

Selon acte sous seing privé, un bailleur consent à une société commerciale un bail commercial portant sur un local pour une durée de neuf années.

Par acte d’huissier, le bailleur a fait signifier à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour obtenir le paiement d’une certaine somme au titre du solde des loyers et charges impayés.

Le commandement de payer demeurant infructueux, le bailleur par acte d’huissier a assigné la société locataire devant le tribunal de grande instance compétent aux fins de résiliation du bail commercial et de paiement d’un arriéré de charges locatives. Par jugement, le tribunal de grande instance a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et ordonné l’expulsion du locataire.

Ce dernier a interjeté appel. La société locataire fait valoir que le commandement de payer visant la clause résolutoire doit, à peine de nullité, contenir tous les détails de la créance réclamée, qu’en l’espèce la bailleresse fait état d’une créance au 31 décembre 2014, sans autre précision sur la nature de cette créance ni décompte précis.

Le bailleur réplique à cet argument en avançant que le commandement de payer contient l’ensemble des informations prescrites par les dispositions légales et la jurisprudence, que la juridiction ne dispose pas de pouvoirs d’appréciation de sa validité si le commandement de payer reste infructueux et ne peut refuser de constater l’acquisition de la clause résolutoire du fait de son imprécision.

Conformément à l’article L145-41 du code du commerce, la clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, lequel doit mentionner ce délai.

Le juge a le pouvoir et le devoir de vérifier la régularité du commandement ainsi que l’usage de bonne foi de la clause résolutoire par le bailleur, la réalité des manquements invoqués de manière précise aux conditions du bail et leur imputabilité au preneur, et ce sans pouvoir apprécier le degré de gravité des infractions au bail reprochées, et la persistance de l’infraction aux clauses du bail après l’expiration du délai de mise en demeure.

Le fait que le preneur n’ait pas exécuté les obligations prescrites dans le délai d’un mois ne lui interdit pas de contester devant le juge la validité du commandement de payer dès lors qu’il oppose au bailleur ce moyen pour contester les sommes réclamées et l’application de la clause résolutoire.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire doit, à peine de nullité, contenir en lui-même tous les détails de la créance réclamée.

En l’espèce, la cour d’appel relève que la société locataire avait écrit au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception pour lui opposer que la facturation des charges était invérifiable, ne correspondait à aucun relevé et qu’elle ne règlerait des charges que sur justificatif.

C’est donc à juste titre, retient la cour d’appel, que les premiers juges ont indiqué que le commandement ne comportant pas les indications requises pour qu’il produise effet, la demande d’acquisition de la clause résolutoire ne peut prospérer.

En revanche, contrairement au tribunal qui a débouté le bailleur de sa demande formée de ce chef, la cour d’appel prononcera la nullité du commandement.

Le commandement de payer doit donc toujours clairement permettre au locataire de saisir la pleine mesure de ce qui lui est demandé et se conformer aux stipulations du bail. A défaut, le commandement peut être déclaré nul et de nul effet.