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En l’absence de clé de répartition, la taxe sur les bureaux et les locaux commerciaux n'est pas récupérable auprès du preneur

En cours de bail, surviennent des litiges, notamment du fait de l’absence de clé de répartition des charges, comme le prévoit depuis 2014, l’article L. 145-40-2 du Code de commerce.

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La cour d’appel de Paris se prononçait sur la nécessité de prévoir une telle clé de répartition et des conséquences de son omission.

Cour d’Appel de Paris, 22 Janvier 2020 – 18-27.497

Un bail commercial est conclu. Au cours des années 2008, 2009 et 2010, la société bailleresse a délivré à sa locataire cinq commandements de payer visant la clause résolutoire, ces commandements visant des retards de loyers et de charges en ce inclus la taxe sur les bureaux et les frais de ravalement, et lui a délivré 7 sommations visant la clause résolutoire, soit de réaliser des travaux dans les locaux, soit de remettre les locaux en état après réalisation de travaux sans autorisation.

La question qui nous intéresse porte sur l’imputation de la taxe sur les bureaux.

Le 27 octobre 2009, la société YAB a fait délivrer un commandement, visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer une somme de 33.720,98 euros correspondant aux loyers du 3e trimestre 2009, à la provision sur charges, à la TVA et à la taxe sur les bureaux à hauteur de 1.988,25 euros. La société locataire dans le délai d’un mois a réglé la somme de 31.732,25 euros, représentant les sommes réclamées à l’exception de la taxe sur les bureaux, dont elle contestait être redevable.

Les parties s’opposent sur le caractère récupérable sur la locataire de la taxe sur les bureaux. Le preneur estimait que le bail ne la mettait pas à sa charge. Le bailleur soutenait le contraire.

Le bail stipule que « la société preneuse devra satisfaire à toutes les charges de ville, de police de voirie ou autres dont les locataires sont ou seraient ordinairement tenus en vertu des dispositions législatives ou réglementaires en vigueur, de manière à ce que la bailleresse ne puisse être aucunement recherchée à ce sujet.

Le preneur devra notamment acquitter exactement ses contributions mobilières, patente, taxes locatives ou autres, impôts et taxes, sans que cette énumération soit limitative, auxquels elle pourrait être assujettie personnellement et dont le propriétaire pourrait être responsable à un titre quelconque et justifier de leur acquit à toute réquisition ».

Ce type de clause, qui constitue une clause de style, est très fréquente dans les baux mais est souvent sanctionnée par les tribunaux et cours du fait de son imprécision.

La cour relève que si une clause du bail stipule que « les frais qui incombent ordinairement aux propriétaires en raison de leurs immeubles, ou pourront être mises à leur charge, notamment impôts de toute nature, taxe quelconque […] etc., sauf l’impôt foncier […] » pourront être transférés sur le preneur, ce qui pourrait concerner la taxe sur les locaux commerciaux, qui incombe normalement au bailleur en raison de l’immeuble et qui, ayant été créée postérieurement à la conclusion du bail dont s’agit, relève des taxes qui « pourraient être mises à la charge du bailleur », cependant, aucune stipulation ne définit la clé de répartition de ce nouvel impôt, les clés de réparation figurant au règlement intérieur, visant au titre des charges communes les « taxes locatives, taxes de petites voiries ou toutes taxes analogues, s’ajoutant ou se substituant aux dites taxes », et non ce type de taxes, qui n’est pas une taxe locative, mais une taxe incombant au bailleur et transférée du bailleur au preneur.

En conséquence, faute de clé de répartition applicable, la taxe sur les bureaux et les locaux commerciaux n’est pas récupérable sur la société locataire.

Le cabinet NS Avocats Paris vous conseille, vous assiste et vous défend sur tous problèmes relatifs aux baux commerciaux

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