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Prescription de l’action en nullité d’une clause résolutoire en présence d’avenants stipulant la substitution de preneurs

Suivant acte sous seing privé en date du 26 avril 2010, une société bailleresse donne à bail commercial deux locaux dépendant d’un même ensemble immobilier.

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Cour de Cassation. Troisième Chambre Civile, 6 Juin 2019, n° 18-13.665

Par deux avenants successifs, une nouvelle société est venue aux droits de la société locataire, devenant par la même occasion preneuse, pour l’un des locaux et une seconde société pour l’autre.

Le 19 octobre 2011, une procédure de sauvegarde de la première des deux sociétés à s’être substituée au locataire initial a été ouverte. Par actes du 2 août 2012, la société bailleresse a délivré à chacune des locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Le 19 septembre 2012, la société en procédure de sauvegarde, son administrateur judiciaire et la seconde des deux sociétés à s’être substitué au locataire initial ont assigné le bailleur en annulation de la clause résolutoire et en paiement de sommes.

Les demandeurs estimaient en effet que la clause résolutoire visée par le commandement était nulle en ce qu’elle prévoyait un délai de quinze jours en lieu et place d’un délai d’un mois (comme le stipule pourtant l’article L145-41 du code de commerce). Cet article L145-41 étant déclaré d’ordre public par renvoi de l’article L145-15 qui détermine légalement les articles statutaires d’ordre public.

Toutefois, face à cet argument, la société bailleresse oppose aux demandeurs la prescription de l’action en nullité, soumise à la prescription biennale. En matière de bail commercial, les actions sont en effet soumises à un délai de prescription de deux années en vertu de l’article L145-60 du code de commerce.

L’action en nullité d’une clause du contrat de bail commercial est incluse dans les actions soumises à ce délai. 

Ainsi, continue-t-elle, le point de départ du délai de prescription est la date de signature des baux contenant la clause litigieuse, en l’espèce le 26 avril 2010, qui se trouve être aussi le jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître le fait permettant d’exercer l’action.

Les demandeurs s’opposaient sur ce point en considérant que, du fait de la signature d’avenants de substitution ultérieurs, le point de départ du délai de prescription avait été reporté à la date de conclusion desdits avenants. Ils considèrent que les nouveaux preneurs ne sont parties au bail que par ces avenants. 

Pour autant, la cour d’appel considère que c’est à bon droit que la société bailleresse soutient que le point de départ reste la signature des baux et non pas la signature des avenants, qui se contentent de constater une substitution de preneur agréée par le bailleur. En effet, rappelle la cour d’appel, le preneur pouvait, dès la signature du contrat, intenter l’action en nullité, et l’avenant, qui ne constitue pas en l’espèce un nouveau bail mais qui se limite à constater l’accord du bailleur à la substitution de preneur dans le bail en cours, n’est pas de nature à ouvrir un nouveau délai de prescription.

Ainsi, la prescription de l’action en nullité est acquise depuis le 26 avril 2012 (soit deux années après la conclusion du bail commercial), et l’action intentée le 19 septembre 2012 est prescrite.

Revenant sur le délai de quinze jours, comparativement à celui donné par le commandement. Contrairement à ce que soutient l’une des sociétés locataires, aucune nullité n’étant prononcée, les commandements visant la clause résolutoire conservent leur effet, d’autant plus qu’ils se réfèrent en réalité et à bon escient au délai d’un mois prévu par l’article L145-41 du code de commerce, et non au délai contractuel erroné.

La Cour de cassation adopte la position de la cour d’appel. Elle décide qu’ayant relevé que les avenants du 22 septembre 2010 ne constituaient pas des nouveaux baux, mais se limitaient à constater l’accord du bailleur à la substitution de preneur dans le bail en cours, la cour d’appel en a exactement déduit que ceux-ci n’avaient pas ouvert un nouveau délai de prescription de l’action en nullité de la clause résolutoire, tirée de sa contrariété à l’article L145-41 du code de commerce, lequel avait commencé à courir le jour de la signature du contrat de bail.

En conséquence, elle rejette les demandes des locataires et de l’administrateur judiciaire sur ce fondement.

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