NS Avocats Destruction partielle des locaux considérée comme une destruction totale causant la résiliation du bail commercial

Cour de Cassation, Troisième Chambre Civile, 7 Février 2019, n° 17-31.145

Elle assigne, à la suite d’un incendie, son bailleur en résiliation du bail sur le fondement de l’article 1722 du code civil.

Pour rappel, cet article dispose que si, pendant la durée du bail, les locaux sont détruits en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit. S’ils ne sont détruits qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, précise l’article, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

La cour d’appel saisie de l’affaire rejette cette demande. L’arrêt retient que la chose louée n’a pas été totalement détruite puisque le parking subsistait en partie avant et pouvait être utilisé par une société pratiquant l’activité de location de voiture, même si la station de lavage et un bureau et une pièce attenante étaient endommagés.

Elle en conclut, sur le fondement de l’article susvisé, que seule la destruction totale des locaux aurait pu conduire à la résiliation du bail. La destruction partielle ne peut entraîner qu’une diminution du prix en l’espèce.

La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel. Elle reproche à la cour d’appel si les locaux n’étaient pas devenus, malgré la destruction partielle, totalement inexploitables. Elle retient en effet qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les dégâts provoqués par l’incendie avaient rendu le bien loué impropre à l’exploitation prévue au contrat de bail, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

En effet, le pourvoi du preneur était fondé sur le raisonnement suivant lequel le fait que le bien était devenu impropre à sa destination en raison de sa destruction partielle. En conséquence, selon le preneur, la destruction partielle devait être assimilée à une perte totale.

La Cour de cassation semble donc considérer que la destruction partielle de locaux les rendant impropres à leur destination constitue une perte totale justifiant la résiliation de plein droit du bail, conformément à la première partie de l’article 1722 du code civil.