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Mauvais état d’un centre commercial en copropriété et perte de clientèle : responsabilité du bailleur

Les baux de centres commerciaux, posent, dans le cas de leur litiges, la question du devoir d’entretien du centre par le bailleur.

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Cour de Cassation, Troisième Chambre Civile, 23 Janvier 2020 – 18-19.051

Une société est locataire de deux locaux réunis, faisant l’objet de deux baux distincts dépendant d’un centre commercial et soumis au statut de la copropriété.

Le locataire, en cours de bail, se plaint du mauvais état du centre commercial ainsi que de problèmes de chauffage dans ses locaux.

Il assigne alors le bailleur en indemnisation de son préjudice.

La cour d’appel donne raison au locataire et retient la responsabilité pour faute du bailleur.

Le bailleur forme un pourvoi en cassation et reproche à la cour d’appel de la condamner à indemniser la société locataire de la perte de clientèle occasionnée par le défaut de mise à disposition et d’entretien des locaux, de la perte de marge réalisée sur le chiffre d’affaires liée au contrat rompu avec l’un des partenaires commerciaux de la société locataire et de la perte de chance de la société locataire de conclure des contrats de distribution avec de nouveaux fournisseurs.

Or, retient la Cour de cassation, la cour d’appel a pu constater pour rendre sa décision que la société bailleresse n’avait pas employé des efforts suffisants pour mettre fin au dysfonctionnement du chauffage commun non seulement dans le local loué mais aussi dans les parties communes qui étaient des accessoires nécessaires à l’usage de la chose louée, aux infiltrations constatées dans le plafond du local et le parking commun et au défaut de sécurité qui avait affecté le centre commercial pendant plus de dix ans.

C’est pour cette raison que la cour d’appel a parfaitement pu déduire que la bailleresse avait manqué à ses obligations en ne procédant pas aux diligences nécessaires pour que le syndicat des copropriétaires remédie à l’insécurité et au mauvais entretien des lieux, et retenu que le dépérissement du centre commercial et sa désertification, en relation avec ces manquements, était à l’origine, au moins en partie, par un effet de chaîne, de la dégradation de la commercialité des lieux.

Ce manquement étant en lien direct avec le préjudice du locataire, la cour d’appel, qui a indemnisé la locataire du préjudice subi tenant notamment à la rupture du contrat de distribution avec la société partenaire et à la perte de chance que la société lui consente un tel contrat, en lien avec les manquements constatés, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision.

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