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Les conditions de la responsabilité du bailleur vis-à-vis du cédant garant solidaire du cessionnaire

La cession d’un droit au bail ou du fonds de commerce, une garantie solidaire entre le cédant et le cessionnaire est instituée. Cette garantie pouvait jouer pour la durée du bail restant à courir avant l’entrée en vigueur de la loi Pinel et pendant trois ans depuis.

La responsabilité du bailleur qui veut faire jouer cette garantie solidaire peut être engagée dans certains cas, que la cour d’appel de Toulouse est venue rappeler.

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Cour d’Appel de Toulouse, 6 Novembre 2019 – 17-03.091

Par acte sous seing privé, une société commerciale cède son fonds de commerce, ainsi que ledit bail. Le bail commercial, en l’absence de tout congé et de demande de renouvellement, s’est prolongé tacitement.

Le bail comportait, classiquement, une clause de garantie solidaire stipulant que le cédant, et éventuellement les cédants successifs, resteront toujours garants et répondants, solidairement avec leur propre acquéreur, des conséquences dommageables pour le bailleur de l’inexécution, par les cessionnaires, des conditions du bail, et tout particulièrement, du paiement des loyers et des accessoires.

La société cessionnaire, et locataire actuelle, a été placée en liquidation judiciaire et ne payait plus ses loyers. Le bailleur a signifié des commandements de payer visant la clause résolutoire au locataire et a assigné le cédant en paiement, sur le fondement de la clause de garantie solidaire.

En défense, la société cédante a invoqué la responsabilité du bailleur, lequel avait fait preuve selon elle d’une inertie particulièrement fautive en laissant la dette de loyers s’accumuler pendant près de quatre années consécutives :

La cédante reproche à la société bailleresse un manquement à son devoir de loyauté, pour avoir attendu 4 ans pour l’actionner, sans rien faire pour éviter l’aggravation de la dette locative, alors qu’il lui était aisé de mettre en jeu la clause résolutoire, et pour ne pas l’avoir informé des premiers impayés ni de la conclusion d’un plan d’apurement, ni du non-respect de ce plan.

Aujourd’hui, le devoir d’information est visé à l’article L. 145-16-1 du Code de commerce (le bailleur doit informer le cédant dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par le cessionnaire).

Cet article n’est toutefois pas applicable du fait que le contrat est régi par la loi ancienne.

En outre, la société bailleresse apporte la preuve de courriers intitulées « information simple » aux termes desquels elle indiquait « veuillez prendre connaissance du courrier que nous adressons ce jour à la société…Ce courrier vous est adressé à titre d’information en tant que cédant » et faisait ensuite suivre la clause de garantie solidaire du bail commercial.

En tout état de cause, relève la cour d’appel, en l’absence de clause du contrat et de disposition légale applicable, la société bailleresse n’avait pas d’obligation d’information à l’égard de la société locataire.

La responsabilité de la société LOCAMIDI ne peut donc être engagée du fait d’un défaut d’information.

En revanche, la société cédante peut invoquer une négligence du bailleur dans le recouvrement de sa créance, ayant provoqué un accroissement anormal de la dette, et l’ayant mis dans l’impossibilité de faire face à ses obligations.

Il n’est en effet justifié d’aucune mise en demeure ou commandement de payer délivré à la société cessionnaire antérieurement à son placement en liquidation judiciaire en juillet 2015.

Les courriers adressés à la société cessionnaire, prétendument joints aux courriers d’information qui auraient selon la société bailleresse été adressés à la société locataire, ne sont pas produits.

La société bailleresse justifie son inaction par l’attente de la concrétisation de la cession du fonds, qui n’a pas abouti en l’absence de levée de la condition suspensive d’obtention d’un prêt.

Cette cession dont le prix pouvait effectivement permettre de parvenir à l’apurement de la dette, et la société bailleresse observe à juste titre qu’une période d’information, de réflexion et de pourparlers a nécessairement précédé la formalisation de cet acte, d’autant plus que les gérants des deux sociétés étaient beaux-frères, et par ailleurs tous deux cautions solidaires du prêt contracté par la société cessionnaire pour le rachat du fonds de commerce de la cédante.

Toutefois, cette période n’a pu durer 3, voire 4 ans, or l’examen du compte détaillé montre que la société cessionnaire avait accumulé une dette importante en décembre 2011, n’a pas respecté le protocole d’accord conclu pour l’apurer, puis a été défaillante de manière continue à compter de janvier 2013, sans que la société bailleresse ne prenne une quelconque mesure pour recouvrer sa créance, ou mettre fin au bail.

Cette inertie dont elle ne peut rejeter l’entière responsabilité sur le preneur et son garant, est constitutive d’une faute à l’égard de la société cédante, dont l’expert-comptable indique qu’elle est dans l’incapacité de supporter le paiement de la somme réclamée, au risque de mettre en péril sa pérennité.

Du fait de l’existence d’une clause résolutoire à défaut de paiement du loyer, le préjudice de la société locataire du fait de l’inaction du créancier ne se limite pas à une perte de chance.

Le préjudice en résultant pour la société locataire, au regard du délai d’action admissible et du projet de cession sera évalué aux deux tiers de la dette.

Les parties, et plus particulièrement les bailleurs, sont informées de l’obligation d’accomplir toutes diligences permettant le recouvrement de la créance avant d’actionner la garantie solidaire. L’appel à un avocat pouvant permettre de s’assurer que l’appel en garantie du cédant ne sera pas considéré comme abusif.

L’objet de cette garantie est, en dernier recours, d’activer le cédant après avoir fait le maximum pour récupérer les sommes dues. Mais laisser s’accroître la dette est constitutif, d’un comportement fautif.

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