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Les implications juridiques d’un récent arrêt de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence (25 Octobre 2023, n°19/19086), concernant l’indemnisation d’un agent immobilier par un acquéreur tiers au mandat de vente. Cette affaire soulève des questions autour d’un mandat initial sans exclusivité et d’une promesse de vente sans mention de rémunération à l’agent initial.
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En l’espèce, un mandat de vente a été conclu entre le vendeur d’un bien immobilier et un agent immobilier pour une durée de trois mois et sans exclusivité, prévoyant une rémunération de 6% du prix de vente au profit de l’agence immobilière et à la charge de l’acquéreur.
Des futurs acquéreurs ont visité une première fois le bien immobilier, par l’intermédiaire de l’agent immobilier, puis une seconde fois toujours par l’entremise d’une autre agence immobilière.
Une promesse de vente a été conclue entre les vendeurs et l’acquéreur sans stipulation aucune de la rémunération au profit de l’agent immobilier.
Conformément à l’article 1240 du Code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »
Les juges d’appel considèrent que quand bien même l’acquéreur était un tiers au contrat de mandat et échappe par conséquent à son effet obligatoire, l’acquéreur ne peut pas entraver l’exécution dudit contrat.
En conséquence, lorsque par son comportement fautif, il fait perdre sa commission à l’agent immobilier grâce auquel il a été mis en relation avec le vendeur, il engage sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du Code civil.
En l’espèce, le futur acquéreur caractérisait l’existence de manœuvres dolosives ou indélicates de l’acquéreur.
La faute était constituée dès lors que l’acquéreur avait visité le bien par l’intermédiaire de l’agent contourné, avait parfaitement connaissance du mandat et du droit de rémunération associé, et que l’achat s’est concrétisé 5 semaines après la visite.
L’intervention d’un autre agent immobilier n’ayant aucun impact sur l’indemnisation due au premier.
L’acquéreur doit en conséquence indemniser l’agent immobilier d’un montant égal à la commission qui était prévue avec le vendeur mais bien au titre d’une responsabilité extracontractuelle.
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