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Pour rappel, l’article L. 145-14 du code de commerce qui définit l’indemnité d’éviction dispose que :
Le bailleur qui refuse le renouvellement du bail doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants du code de commerce, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.
En l’espèce, une société est locataire de divers locaux à usage commercial et d’habitation.
Le bail prend fin par l’effet d’un congé sans offre de renouvellement. Contestant le congé refusant le renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction, la locataire assigne la bailleresse. Le juge saisi déclare la bailleresse débitrice d’une indemnité d’éviction et ordonne une expertise pour en recueillir les éléments d’évaluation.
L’indemnité d’éviction doit comprendre l’indemnité de remploi, c’est-à-dire les frais nécessaires au preneur pour se réinstaller ailleurs. Or, la cour d’appel rejette la demande en paiement d’une indemnité de remploi.
La cour d’appel retient, à ce titre, que la bailleresse la conteste justement puisque le fonds de commerce n’a jamais été exploité par la société locataire, qui ne peut donc revendiquer aucune clientèle et aucun transfert de son activité.
La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel et n’approuve pas cette solution.
Elle considère que le bailleur est tenu d’indemniser le preneur évincé d’un fonds non transférable des frais de recherche d’un nouveau droit au bail, de réinstallation et de mutation à exposer pour l’acquisition d’un fonds de même valeur, sauf s’il établit l’absence de réinstallation de la société locataire.
Le bailleur doit prouver l’absence de réinstallation du preneur, sans quoi, cette indemnité de réinstallation est due.
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