Bail commercial : l’indemnité d’éviction

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Indémnité d'éviction...

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Lorsqu’il arrive à échéance, le bail commercial est généralement renouvelé sauf refus du bailleur. C’est le cas face à un congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction signifié par le bailleur à son locataire.

C’est l’essence même du statut des baux commerciaux en ce qu’elle protège et valorise les fonds exploités en vertu de ces contrats. Elle offre une réponse au droit de propriété du bailleur sur ses murs. S’il refuse le renouvellement du bail, il doit régler l’indemnité d’éviction au preneur. Cette indemnité doit être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Pour autant, alors même qu’elle a été faite, l'offre d'indemnité d'éviction n'est pas définitive. Le bailleur peut en effet la rétracter soit parce qu’il invoque la dénégation du bénéfice du statut des baux commerciaux, soit son droit de repentir, soit encore parce que des circonstances ultérieures ou révélées ultérieurement au congé portent irrémédiablement atteinte à ce droit, ce qui est le cas lorsque le locataire enfreint les charges et conditions du bail.

Hautement stratégique, cette phase présente de nombreux enjeux financiers et pratiques. Notre cabinet d’avocats vous accompagne sur l’ensemble des problématiques applicables en matière d’indemnité d’éviction pour vous conseiller au mieux durant cette période de fin de bail commercial.

I. Les conditions du droit à l’indemnité d’éviction

Aux termes de l’article L. 145-14 du Code de commerce le preneur est créancier du bailleur de par son droit à une indemnité d'éviction. Cependant, tout preneur évincé et sortant ne peut prétendre au paiement d’une telle indemnité.

Le droit à indemnité d'éviction n'est en effet pas systématique. Cette indemnité répare la perte du droit au renouvellement du bail, le preneur évincé doit remplir les conditions inhérentes au droit au renouvellement pour pouvoir y prétendre.

Le droit à l’indemnité d'éviction naît au jour où est délivré le congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction du bailleur. En outre, le preneur doit remplir l’ensemble des conditions légales pour bénéficier de la propriété commerciale.

II. L’action en fixation de l’indemnité d’éviction

En cas de désaccord, il faudra procéder à une fixation judiciaire de l’indemnité d’éviction peut être diligentée par le preneur ou le bailleur.

Chacune des parties a un intérêt différent. Le preneur peut avoir la volonté soit de partir au plus vite, soit d’exploiter au maximum le fonds de commerce. Le bailleur quant à lui désire souvent obtenir le départ du locataire au plus vite

III. L’évaluation du montant de l’indemnité d’éviction

L'indemnité d'éviction répare le préjudice causé au preneur évincé du fait du refus de de renouvellement du bailleur. Tout le préjudice doit être réparé, il s’agit donc de l’indemnité principale (à savoir le fonds à proprement parler) mais également l’indemnité accessoire.

Le corollaire de ce principe étant que si le refus de renouvellement ne cause aucun préjudice au preneur, il n'y a pas lieu de lui allouer une indemnité d'éviction (par exemple quand il n’existe aucun fonds ou que celui-ci est complétement transférable et qu’aucune indemnité accessoire n’est due).

Cette indemnité est fixée selon les usages de la profession considérée.

La Cour de cassation rappelle constamment que l’évaluation relève du pouvoir souverain des juges du fond. Ces derniers déterminent le montant de l'indemnité selon la méthode qui (leur apparaît) la mieux appropriée. En pratique, un expert est désigné, lequel est chargé de recueillir les éléments nécessaires et déterminants pour la fixation de l'indemnité d'éviction et, généralement, de l'indemnité d'occupation.

L'expert judiciaire peut aussi être désigné au cours de la procédure en fixation de l'indemnité d'éviction, généralement par le juge de la mise en état et plus rarement par le tribunal, ce qui est de nature à retarder l'issue du litige entre les parties et donc le départ du locataire.

IV. Le droit au maintien dans les lieux

En raison de l’importance de la propriété commerciale, le législateur a dû assortir le droit de l’indemnité d’éviction au droit du maintien jusqu’au paiement de celle-ci.

Ce maintien s’effectuant aux conditions et clauses du contrat de bail expiré comme le rappelle l’article L. 145-28 du Code de commerce. La seule exception à cette règle étant le cas d'une reprise par le bailleur de locaux situés en secteur protégé, mais, même dans ce cas, le preneur ne doit quitter les lieux qu'après le versement d'une indemnité provisionnelle.

V. Le paiement de l’indemnité d’éviction

C’est en réglant le montant de l'indemnité d'éviction définitivement fixée que le bailleur va pouvoir exiger le départ du locataire. En règle générale, ce règlement doit être intégral et effectué entre les mains du locataire ou du séquestre désigné. Bien souvent, ce séquestre est l’avocat du locataire.

Si le preneur ne quitte pas les lieux loués après la libération des lieux, il encourt des sanctions. De même, le bailleur refusant de régler l'indemnité d'éviction s'expose également à des pénalités fixées judiciairement.

Le locataire doit s’assurer que les sommes seront bien réglées avant de quitter le local et notre cabinet d’avocats l’accompagne pour s’assurer de son paiement. De la même façon, notre équipe d’avocats accompagne les bailleurs pour leur assurer que les locaux seront restitués à la bonne date et dans l’état convenu entre les parties.

Le cabinet NS Avocats Paris vous conseille, vous assiste et vous défend sur tous problèmes relatifs à l'indemnité d'éviction

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FAQ sur l'indemnité d'éviction

L’indemnité d’éviction constitue l’ensemble de la réparation du préjudice subi par le locataire à qui le bailleur a refusé e renouvellement du bail commercial. Elle est due par le bailleur au locataire en cas de délivrance d’un congé portant refus de renouvellement, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants du Code de commerce.

Pour bénéficier de l’indemnité d’éviction, le locataire recevant un congé de refus de renouvellement doit répondre aux conditions visées aux articles L. 145-1 et L. 145-8 du Code de commerce en étant régulièrement immatriculé, avoir exploité un fonds de commerce dont il est propriétaire de façon continue et effective au cours des trois dernières années.

L’indemnité d’éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf preuve que le préjudice est moindre.

L’indemnité d’éviction est versée en fin de bail, généralement au départ du locataire. Le locataire bénéficie, en effet, d’un droit de maintien dans les lieux jusqu’au versement complet de l’indemnité d’éviction. Il continue d’exécuter les clauses du bail et doit verser une indemnité d’occupation équivalente à la valeur locative avec abattement de précarité.