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Application dans le temps de l’article L145-46-1 complété par la loi Pinel

La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dite « loi Pinel » est venue apporter un certain nombre de modifications majeures au statut des baux commerciaux. C’est notamment le cas avec la création de l’article L145-46-1 du code de commerce, article consacré par la Cour de cassation comme d’ordre public, qui concerne le droit de préemption du locataire en cas de vente des murs.

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Cour d’Appel de Paris, 16 Janvier 2019, n° 16/14143

La loi Pinel, en son article 21, dispose que l’article 14 (celui donc qui crée l’article L145-46-1 du code de commerce), de la présente loi s’applique à toute cession d’un local intervenant à compter du sixième mois qui suit la promulgation de la même loi.

Dans une affaire qu’a tranché la Cour d’appel de Paris, il était question du sens à donner aux termes suivants : « à compter du sixième mois qui suit la promulgation de la même loi. »

L’espèce qui nous intéresse concerne donc la vente de murs donnés à bail à un locataire commercial. La date de réalisation de la vente est intervenue à la date de la signature de l’acte authentique, soit le 10 décembre 2014. Les parties s’accordent sur ce point.

Le bailleur et l’acquéreur des murs soutiennent que l’article L145-46-1 du code de commerce n’est applicable qu’aux ventes conclues à compter soit du 19 décembre 2014, soit du 18 décembre 2014. C’est ce que retient majoritairement la doctrine, déclarent-ils.

A la lecture même du texte de l’article 21 de la loi Pinel, il est manifeste que le législateur a effectué une distinction entre les dispositions applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de loi et l’article 14 relatif au droit de préemption applicable à toute cession d’un local intervenant à compter du sixième mois qui suit la promulgation de la loi.

La cour d’appel de Paris relève qu’il est admis que le troisième mois suivant la promulgation de la loi du 18 juin 2014 visé pour l’entrée en vigueur des dispositions applicables aux contrats conclus ou renouvelés est le mois de septembre 2014 (le premier mois étant le mois de juillet, le deuxième celui d’août, le troisième celui de septembre). En conséquence, le 6ème mois qui suit la promulgation de la loi du 18 juin 2014 est bien le mois de décembre 2014 et non le mois de novembre 2014.

Comme l’a relevé à juste titre le jugement de première instance, le recours, par le législateur, à deux formulations différentes, à savoir le 1er jour du 3ème mois (point II de l’article 21) et le 6ème mois (point III de l’article 21) au sein du même article exprime deux intentions distinctes d’entrée en vigueur des dispositions concernées.

Ainsi, l’article 14 visé dans le III est applicable aux cessions intervenant « à compter du sixième mois qui suit la promulgation de la même loi ».

Si le législateur avait souhaité que l’entrée en vigueur différée de l’article 14 de la loi du 18 juin 2014 soit fixée au 1er décembre 2014, il aurait utilisé une même formule, à savoir à compter du « premier jour » du sixième mois suivant la promulgation. Or tel n’est pas le cas.

La loi ayant été promulguée le 18 juin 2014, l’article 14 est par conséquent applicable aux ventes intervenant à compter du sixième mois qui suit la promulgation de ladite loi, soit le 18 décembre 2014.

La vente litigieuse ayant été conclue le 10 décembre 2014, avant la date d’entrée en vigueur de l’article 14 de la loi du 18 juin 2014, la société locataire est mal fondée à se prévaloir d’un droit de préemption qui n’existait pas lors de la vente et dont elle ne peut par conséquent solliciter le bénéfice, de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande d’annulation de la vente.

Pareillement, elle ne peut davantage se prévaloir d’un droit de préemption pour voir déclarer la vente inopposable à son égard.

En conséquence, la société locataire est déboutée de ses demandes de voir dire qu’elle sera substituée à la société acquéreuse en qualité d’acquéreur de l’immeuble.

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