Fixation du loyer renouvelé par un tiers désigné par les parties et imposée au juge

En matière de loyer de renouvellement du bail commercial, il est fréquent que les parties dérogent à la procédure de fixation judiciaire du loyer renouvelé prévue aux articles R. 145-23 et suivants du Code de commerce, en prévoyant contractuellement le recours à un tiers expert pour l’évaluation de la valeur locative des locaux loués.

Dans une décision du 12 mars 2020 (Cour de Cassation, 3e chambre civile, arrêt du 12 mars 2020, pourvoi n° 19-10.245), la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a approuvé l’appréciation de la Cour d’appel de Bordeaux qui a écarté le rapport établi par un tiers expert, désigné d’un commun accord par les parties, sur la valeur locative des locaux loués, au motif que ce rapport était entaché d’erreur grossière d’appréciation.  

Les faits

Cette décision a été rendue dans une affaire opposant, de manière classique, un bailleur et son preneur sur la détermination de la valeur locative de marché de deux biens loués entre les mêmes parties, dans le cadre de la fixation du loyer de renouvellement des baux commerciaux qui les liaient, suite aux congés avec offres de renouvellement notifiés par le Bailleur, pour des loyers respectifs de 49 500 € (1er bien) et 879 500 € (2e bien).

Les baux prévoyaient que la valeur locative des locaux loués pour la fixation du loyer de renouvellement serait évaluée par un tiers expert désigné d’un commun accord par les parties, dérogeant ainsi à la procédure de fixation judiciaire du loyer renouvelé prévue aux articles R. 145-23 et suivants du Code de commerce. 

En revanche, le bail ne contenait aucune précision sur la méthode d’évaluation à suivre par cet expert, ni aucune référence aux dispositions légales relatives à la fixation judiciaire du loyer renouvelé des baux commerciaux.

Le tiers expert désigné a transmis son rapport le 15 juin 2009, aux termes duquel les loyers annuels étaient évalués à 90.000 € (1er bien) et 720.000 € (2ème bien) hors taxes et hors charges.

Contestant l’évaluation de la valeur locative faite par le tiers expert dans son rapport, qu’il estimait surévaluée, le Preneur a saisi les tribunaux pour voir fixer judiciairement la valeur locative des locaux loués et le loyer de renouvellement.

La décision de la Cour d’Appel de Bordeaux du 23 Octobre 2018

La Cour d’appel de Bordeaux, statuant sur un premier renvoi après cassation, a écarté le contenu du rapport du tiers expert, relevant que :

  • Le tiers expert avait appliqué, pour la partie bâtie du bien, la méthode dite par comparaison avec des bâtiments similaires, dont le prix au mètre carré inclut le prix du terrain affecté au stationnement, et, pour la partie non bâtie du bien, la méthode dite par le revenu,
  • Et que le résultat auquel avait abouti le tiers désigné ressortait de l’addition de l’évaluation des bâtiments, selon une méthode incluant les places de stationnement, et de celle de l’intégralité du terrain non bâti, ce qui avait eu pour conséquence une double valorisation des places de stationnement ;

ce qui constituait une erreur grossière d’évaluation, et justifiait la demande de fixation judiciaire du loyer initiée par le Preneur.

Le Bailleur a formé un pourvoi en cassation contre l’arrêt de la Cour d’appel de Bordeaux, faisant valoir que les parties, en prévoyant contractuellement le recours à un tiers expert désigné par elles, avaient entendu soustraire la fixation du loyer de renouvellement aux dispositions du Code de commerce, qu’il s’agisse à la fois de la procédure judiciaire et des critères d’évaluation définis par la loi, ce qui est tout à fait autorisé par les tribunaux (Cour de Cassation, 3ème chambre civile, arrêt du 10 mars 2004, pourvoi n° 02-14.998)

Le Bailleur rappelait que le tiers expert désigné contractuellement par les parties était libre de déterminer les critères qu’il juge les plus opportuns pour calculer la valeur locative du bien, et reprochait à la Cour d’appel d’avoir évalué le rapport du tiers expert à l’aune des dispositions du Code de commerce, en violation de la volonté des parties telle qu’elles l’avaient exprimé dans le contrat de bail.

La confirmation de la décision d’appel par la Cour de Cassation

La 3ème chambre civile de la Cour de cassation, dans sa décision du 12 mars 2020, rejette le pourvoi et approuve l’arrêt de la Cour d’appel de Bordeaux, en rappelant que :

  • « Si le tiers désigné par les parties pour procéder à l’évaluation du loyer d’un bail renouvelé est libre de retenir les critères qu’il juge opportuns suivant la méthode qui lui apparaît la plus adaptée et peut ainsi recourir à deux méthodes différentes selon les spécificités distinctes d’un ensemble immobilier, le cumul des résultats de deux méthodes d’évaluation d’un même bien constitue une erreur grossière ».

La Cour de cassation estime en l’espèce que l’erreur grossière d’appréciation a bien été qualifiée par la Cour d’appel de Bordeaux, et justifiait donc que l’évaluation du tiers expert soit invalidée et écartée. 

Ainsi, si l’évaluation de la valeur locative pour la fixation du loyer de renouvellement résultant de rapport réalisé par un tiers expert désigné d’un commun accord par les Parties s’impose en principe au juge, c’est sous réserve de l’erreur grossière d’appréciation commise par ce tiers expert, qui est contrôlée par les juges du fond notamment en considération de la qualité de professionnel de l’évaluation immobilière des tiers experts désignés dans ce cadre.

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