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L’indemnité résultant de la privation du maintien du preneur dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction diffère du paiement de celle-ci

En fin de bail commercial, une indemnité d’éviction est due au locataire. Celui-ci a droit de se maintenir dans les lieux tant qu’il ne l’a pas perçue. S’il est privé du maintien dans les lieux, il a droit à une indemnité du fait de cette privation. Cette indemnité diffère, précise la Cour de cassation, de l’indemnité d’éviction elle-même, qui résulte, quant à elle, du départ des lieux.

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Cour de Cassation, Troisième Chambre Civile, 30 Novembre 2017, 16-17.686

Une société concède à une autre société, la jouissance, pour une durée indéterminée, d’un emplacement dans un centre commercial.

Le bailleur a délivré un congé à la locataire. A la suite d’une sentence arbitrale, ladite convention de jouissance a été requalifiée en bail commercial.

Du fait de cette requalification, le congé a été annulé et, au constat de l’impossibilité de réintégrer la société locataire dans les lieux, a été ordonnée une expertise sur le montant de l’indemnité d’éviction.

Après le dépôt du rapport de l’expert, la société locataire a, notamment, sollicité sa réintégration dans les lieux et le paiement d’une indemnité du fait de son impossibilité de se maintenir dans les lieux, le temps que l’indemnité d’éviction soit fixée et payée..

La cour d’appel a rejeté cette demande. Celle-ci forme un pourvoi en cassation.

Pour rejeter la demande de la société locataire en réparation de la perte de son droit au maintien dans les lieux, l’arrêt retient que l’indemnisation de la perte du droit au maintien dans les lieux a déjà été prise en compte par la fixation d’une indemnité d’éviction qui indemnise le préjudice subi par le défaut de renouvellement du bail.

La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel. Ce sont deux choses différentes que l’indemnité du fait de la perte du droit au maintien dans les lieux (qui ressort clairement de l’article L. 145-28 du code de commerce) et celui du fait du départ des lieux (ressortant de l’article L. 145-14 du même code).

L’indemnité d’éviction compense en effet le préjudice causé par la perte du fonds de commerce ou du droit au bail, du fait de l’éviction même des locaux. A l’inverse, la privation du droit au maintien dans les locaux loués jusqu’au paiement de ladite indemnité constitue un préjudice différent. Ce droit lui permettant d’exploiter son fonds jusqu’à ce que l’indemnité soit réglée par le bailleur.

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