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Bail dérogatoire : mise en demeure de quitter les lieux avec une date antérieure d’un jour à l’échéance

Une société devient locataire de locaux par la conclusion d’un contrat de bail dérogatoire du 28 juin 2012 à effet du 21 septembre 2012 pour une durée de deux ans, moyennant un loyer annuel de 387 690 euros. Par avenant du 29 octobre 2013, le loyer contractuel a été ramené à la somme annuelle de 271 383 euros.

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Cour d’Appel de Versailles, 20 Novembre 2018, n° 17/09059

En application du bail qui autorise expressément le preneur à sous-louer tout ou partie des bureaux à des sociétés de son groupe, la société locataire a signé le 19 septembre 2012 des contrats de sous-location avec trois de ses filiales. Les contrats de sous-location ont été notifiés au bailleur par courrier recommandé avec accusé de réception du 22 septembre 2012.

L’immeuble abritant les locaux commerciaux occupés par le locataire et ses filiales a par la suite été vendu à une autre société, le 20 décembre 2013.

Le 28 juillet 2014, une lettre de mise en demeure a été notifiée au locataire par le mandataire du propriétaire des lieux au 20 septembre 2014.

Le bailleur fait délivrer le 9 octobre 2014 au preneur une sommation d’avoir à quitter les lieux et à verser la somme de 71 911,97 euros puis l’assigne en paiement et aux fins d’expulsion.

Le bailleur a adressé une lettre de mise en demeure afin de signaler au preneur sa volonté de mettre fin à leur relation contractuelle. La seule stipulation contractuelle aux termes de laquelle la société locataire, dès la conclusion du contrat, reconnaître être mise en demeure de quitter les lieux à l’échéance contractuelle ne suffit pas.

Pourtant le preneur se défendra en arguant du fait que la lettre de mise en demeure qui lui a été adressée lui demandait de quitter les lieux un jour avant l’échéance contractuelle et que de par son défaut d’effet, le bail dérogatoire était devenu un bail soumis au statut des baux commerciaux.

Cependant, la cour relève que ce qui importe est l’envoi de la lettre de mise en demeure avant l’expiration du bail, que la date du 20 septembre 2014 si elle n’est pas celle du terme indiqué dans le bail conclu entre les parties est celle mentionnée dans l’avenant signé des mêmes parties le 29 octobre 2013.

Ainsi, la société locataire ne peut se prévaloir de cet écart d’un jour entre la date de fin du contrat du bail et la date figurant dans la mise en demeure qui reprenait la date d’échéance figurant à l’avenant pour soutenir qu’elle a été maintenue dans les lieux et qu’elle a ainsi bénéficié d’un bail commercial soumis au droit commun.

A titre d’argument, la société locataire invoque également le fait que la lettre de mise en demeure est dépourvue de l’en-tête autre que celui du bailleur et ne comporte aucune des mentions exigées par les articles R123-237 et R123-238 du code de commerce, lequel est d’ordre public.

L’article R 123-237 du code de commerce prévoit que toute personne immatriculée indique sur ses factures, notes, commandes, tarifs […], le numéro d’identification de l’entreprise, la mention RCS suivie du nom de la ville où se trouve le greffe où elle est immatriculée, le lieu de son siège social, etc. Toute contravention à ces dispositions est punie de l’amende prévue aux contraventions de 4ème classe.

L’article R 123-38 du code de commerce énonce que les actes et documents émanant de la société et destinés aux tiers, notamment les lettres, factures, annonces et publications diverses indiquent notamment la dénomination sociale précédée ou suivie de SNC ou SA, etc.

Cependant, les textes précités qui ne s’appliquent pas à des mises en demeure ne prévoient pas en tout état de cause que le non-respect de ces formalités est sanctionné par une nullité mais par une sanction pénale s’agissant d’une amende prévue pour les contraventions de 4ème classe.

En conséquence, la cour d’appel rejette l’argument de la nullité de la lettre de mise en demeure pour défaut de régularité.

Enfin, elle invoquait un dernier argument afférent au lieu de notification de la mise en demeure.

La société locataire relève que la lettre de mise en demeure a été notifiée non pas à son siège social mais à une autre adresse et que le destinataire n’en est pas son directeur général. Ainsi, faute d’avoir respecté les dispositions légales et contractuelles, la nullité encourue est une nullité absolue ou en tout état de cause la lettre du 24 juillet 2014 est dépourvue d’effet à son égard.

Toutefois, répond la cour d’appel, les mentions sur la lettre de mise en demeure qui ne correspondraient pas à l’adresse du siège social mais à celles de l’établissement secondaire, et l’identité du destinataire de la lettre recommandée ne rendent pas pour autant celle-ci nulle dans la mesure où il s’agit de mentions de forme dont le non-respect allégué par le preneur doit lui causer un grief ce qu’elle ne rapporte pas.

Enfin, la société locataire soutient que dans la mise en demeure du 28 juillet 2014, il est fait référence à la clause résolutoire ce qui entraîne selon elle la conversion du bail dérogatoire de deux ans en un bail de droit commun mais force est de constater que la mise en demeure litigieuse ne demande à la société locataire que de quitter les lieux loués au 20 septembre 2014 dans les conditions prévues au bail sans référence à une clause résolutoire.

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