NS Avocats L’appréciation de la modification notable des obligations respectives des parties lors du renouvellement du bail commercial

Lors du renouvellement, le déplafonnement du loyer peut être obtenu. Notamment par la modification des éléments 1° à 4° de l’article L. 145-33 du Code de commerce. L’un d’eux concerne les obligations respectives des parties aux termes du bail.

Cour de Cassation, troisième chambre civile, 15 Février 2018, 17-11.866

Une SCI bailleresse conclut deux baux commerciaux portant sur des locaux contigus.

Puis, elle engagé une procédure en fixation des loyers révisés. La locataire a initié, postérieurement, une procédure en renouvellement des deux baux aux conditions antérieures. Ensuite, par deux avenants, les parties ont mis fin aux procédures de révision et réajusté les loyers.

Enfin, la société bailleresse a demandé la fixation à la valeur locative des loyers du bail renouvelé à compter du 1er avril 2013.

La cour d’appel accueille la demande de la bailleresse.

La locataire s’y oppose et rappelle qu’à moins d’une modification notable des obligations respectives des parties, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s’ils sont applicables, l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, publiés par l’Insee.

Or, considère, en l’espèce, le locataire, ne constitue pas une modification notable des obligations des parties justifiant le déplafonnement du loyer la fixation consensuelle du loyer, différente de la valeur locative, en raison de la conclusion d’un « avenant de révision du loyer » destiné à mettre fin à une procédure de révision judiciaire du loyer, et dans lequel le déplafonnement a été accepté par les deux parties.

Pour cette raison elle a formé un pourvoi en cassation. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi.

Elle considère que la cour d’appel a souverainement et parfaitement retenu que la fixation conventionnelle du loyer librement stipulée impliquait la renonciation à la procédure de révision judiciaire du loyer et constituait une modification notable des obligations respectives des parties intervenue en cours de bail justifiant, à elle seule, le déplafonnement.

Les parties feront donc bien attention en régularisant un avenant en cours de bail puisque celui-ci, s’il n’a pas d’effet immédiat, peut en avoir lors du renouvellement du bail. L’appel à un avocat s’avérant alors opportun.