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Sanctions des clauses contradictoires statut des baux et application dans le temps

En cas de litige, les parties vont saisir le juge compétent avant la prescription de leur action. La sanction de certaines clauses est la réputation non-écrite aux termes de l’article L. 145-15 du Code de commerce. Avant l’entrée en vigueur de la loi Pinel, il s’agissait de la nullité.

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L’enjeu est majeur puisque dans le cas de la réputation non-écrite, l’action est imprescriptible puisque la clause est censée n’avoir jamais existé. Dans le cas de la nullité, elle est limitée aux délais de 2 ou 5 ans selon le type d’action.

Pour autant, quel est le régime de sanction applicable aux procédures en cours lors de l’entrée en vigueur de la loi Pinel ?

Cour de Cassation, Troisième Chambre Civile, 22 Juin 2017, 16-15.010

L’affaire concernait une action en requalification d’un contrat en bail commercial.

La locataire faisait grief à l’arrêt d’appel de considérer prescrite son action en requalification de la convention en contrat de bail commercial.

Selon elle, l’action tendant à faire juger qu’une clause est non écrite au sens de l’article L. 145-15 du Code de commerce, en sa rédaction applicable aux contrats en cours issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 (loi Pinel) n’est pas soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du même code.

L’article L. 145-15 dudit code vise notamment les clauses ayant pour effet de dire le statut des baux commerciaux inapplicable à un bail qui devait pourtant y être soumis et s’applique donc aux actions en requalification d’un contrat de bail en bail commercial.

Pourtant, elle reproche à la cour d’appel d’avoir considéré cette action prescrite. La cour d’appel ayant retenu que la loi Pinel ne s’appliquait pas aux contrats en cours.

La Cour de cassation, sur ce moyen, donne raison à la cour d’appel. Elle retient que ladite cour d’appel était saisie d’une demande de requalification en bail commercial de la convention locative établie le 21 mai 1999 avec effet au 30 juin 1999.

Or, la cour d’appel, a retenu, à bon droit, que la loi du 18 juin 2014, prévoyant que toute clause ayant pour effet de faire échec au droit de renouvellement est réputée non écrite, ne s’appliquait pas aux procédures en cours et relevé que l’action avait été engagée par l’association le 26 mars 2010, plus de deux ans après la conclusion du bail, en a exactement déduit que cette action était prescrite en application de l’article L. 145-60 du code de commerce.

Si celle-ci avait pu être réputée non-écrite, aucune prescription n’était encourue. Mais sous le régime antérieur, la sanction étant la nullité et l’action étant fondée sur une disposition du statut, la prescription est bien de deux ans. L’action est de fait prescrite.

Le cabinet NS Avocats Paris vous conseille, vous assiste et vous défend sur tous problèmes relatifs aux baux commerciaux.

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