NS Avocats Le congé du locataire remis en mains propres au bailleur contre émergement ne remplit pas les conditions fixées à l’article L145-9 du code de commerce

Cour d’Appel de Bordeaux, 6 Février 2019, N°16-04.519

Selon acte sous seing privé, une SCI bailleresse a consenti à un bail commercial.

Le preneur a entendu résilier le bail par courrier du 6 mai 2014 à effet au 31 décembre 2014 et par courrier du 24 novembre 2014, le bailleur a opposé l’absence de validité d’un congé donné par courrier et non par acte extra judiciaire.

Par jugement, le tribunal de grande instance saisi a retenu la validité du congé.

La société bailleresse a interjeté appel de la décision, demandant la nullité du congé et que la société locataire règle les arriérés de loyers et charges en conséquence.

Il est constant qu’à la date où le congé a été délivré, les dispositions de l’article L145-4 du code de commerce, antérieure à la loi du 18 juin 2014, imposaient pour le congé à l’issue d’une période triennale la forme d’un acte extra judiciaire.

Le congé délivré par remise en main propre contre émargement du bailleur ne respecte pas cette forme. Il ne respecterait d’ailleurs pas davantage la forme issue de la loi dite Pinel, laquelle prévoyait une lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

C’est bien la nullité qui est encourue à ce titre.

S’il s’agit d’une nullité relative, cela emporte seulement la possibilité d’une ratification et non les conséquences que les premiers juges en ont tirées. Il ne peut être imposé à celui qui se prévaut de la nullité, en l’espèce le bailleur destinataire d’un congé qui ne revêtait pas la forme prévue, la preuve d’un grief. En effet, le régime de la nullité n’est pas celui des vices de formes entachant les actes de procédure et donc de l’article 114 du code de procédure civile.

La cour d’appel ne peut que constater qu’en délivrant le congé sous la forme d’un courrier remis en main propre, le preneur n’a pas satisfait à une formalité obligatoire.

C’est ainsi la nullité du congé qui est encourue et le jugement ne peut qu’être réformé de ce chef. Il convient donc d’en apprécier les conséquences.

Subsidiairement, la société locataire veut faire valoir la faute du bailleur, professionnel de l’immobilier qui ne l’a pas conseillée sur l’irrégularité de son congé.

Sur ce point, le gérant de la SCI bailleresse justifie d’un refus de la chambre de commerce de lui attribuer une carte professionnelle d’activités immobilières en l’absence des qualifications requises.

La SCI ne peut donc être tenue d’une obligation de conseil en qualité de professionnelle de l’immobilier et sa déloyauté invoquée par le preneur n’est pas démontrée, s’agissant de la simple application d’une clause du contrat de bail conforme à la législation en vigueur à cette date. La demande de dommages et intérêts de la locataire à hauteur des loyers réclamés du fait de la continuation du bail est donc rejetée.