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Le non-respect de l’obligation d’occuper personnellement les locaux peut entraîner l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial

Cet arrêt porte sur la fin de bail commercial, lorsque le bail commercial est résilié du fait du défaut d’exploitation personnelle du local commercial par le preneur.

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Cour d’Appel de Montpellier, 28 Février 2019, N°18-02.812

Une commune consent à une société un bail commercial portant sur un ensemble immobilier et comprenant notamment un terrain de camping, des chalets, des gîtes et un snack. Ce bail a été cédé par la société locataire à une autre société.

La commune bailleresse a fait délivrer à la société cessionnaire, désormais locataire, un commandement visant la clause résolutoire du bail en raison, notamment, de l’occupation à titre personnel sans droit ni titre d’un des gîtes par les gérants de la société locataire et leurs enfants.

La commune a ensuite assigné la locataire devant le tribunal de grande instance compétent en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire. Le tribunal lui a donné raison, constaté l’acquisition de la clause résolutoire et ordonné l’expulsion du locataire et de tous les occupants de son chef.

Ce dernier a interjeté appel.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

La commune avait fait délivrer à sa locataire un commandement d’avoir notamment à quitter le gîte que les gérants de la locataire et leurs enfants occupent sans droit, ni titre

Sur l’occupation personnelle du logement, il ressort des pièces produites et il n’est pas contesté que les gérants de la société locataire, ainsi que leurs enfants ont occupé à titre personnel et habituel l’un des gîtes de l’exploitation, que tel était le cas lors de la délivrance du commandement du 17 mars 2017 et de même lors de l’établissement du procès-verbal établi plus d’un mois après et qui a constaté que cette occupation portait sur un chalet n’ayant fait l’objet d’aucune location commerciale pendant la saison, jusqu’au jour du constat.

Il ne résulte d’aucune clause du bail liant les parties que le bailleur ait autorisé le preneur à occuper une partie des locaux donnés à bail pour son usage personnel, le contrat de bail prévoyant, au contraire, s’agissant de la destination des lieux que les locaux devront être consacrés par le preneur à l’exploitation de son activité commerciale et que les locaux loués devront être exploités et constamment ouverts au minimum pour la période d’activité commerciale et estivale de chaque année.

Il ne ressort, par ailleurs, d’aucune autre pièce versée aux débats que la société locataire ait sollicité la bailleresse aux fins d’autoriser ses gérants et leurs enfants à occuper personnellement une partie des lieux d’exploitation.

En conséquence, retient la cour d’appel, le locataire ne disposait contractuellement d’aucune autorisation de son bailleur aux fins d’occupation personnelle de ses gérants dans les lieux loués et il ne saurait, en conséquence, se fonder sur l’absence, dans le bail, de disposition expresse prohibant le logement sur place des exploitants du camping, dès lors que le contrat liant les parties limite sans ambiguïté l’objet du bail à une exploitation commerciale sans faire état d’un usage d’habitation pour partie des locaux en faveur des exploitants, un tel usage ne pouvant que résulter d’une clause expresse du bail ou donner lieu à une autorisation du bailleur.

La cour d’appel confirme donc les dispositions de l’ordonnance entreprise sur l’acquisition de la clause résolutoire et sur l’expulsion de la société locataire.

Le cabinet NS Avocats Paris vous conseille, vous assiste et vous défend sur tous problèmes relatifs aux baux commerciaux.

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