Le non-paiement de l’indemnité d’occupation par le locataire le prive du droit à l’indemnité d’éviction

L’article L. 145-14 du Code de commerce rappelle le droit à tout preneur à bail commercial d’une indemnité d’éviction. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

L’article L. 145-28 du Code de commerce précise que tant que le locataire sortant n’a pas perçu le montant de cette indemnité, il peut se maintenir dans les lieux. Le maintien dans les lieux se fait aux clauses et conditions du bail expiré, le preneur devant régler une indemnité d’occupation. A défaut de respect des clauses et conditions du bail, et de paiement de cette indemnité, le droit à l’indemnité d’éviction est remis en cause. C’est ce qu’est venu rappeler la cour d’appel de Rennes dans un arrêt du 27 mai 2020.

Cour d’Appel de Rennes, 27 Mai 2020, n° 17/02716

En l’espèce, un bail commercial portant sur un ensemble immobilier est conclu. Le 27 décembre 2010, les consorts bailleurs font signifier par huissier, à leur preneur, un congé sans offre de renouvellement et sans indemnité d’éviction. Ce congé ne comportait aucun motif.

Or, l’article L. 145-17, I, du Code de commerce rappelle que tout congé refusant le renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction doit préciser les motifs graves et légitimes justifiant, selon le bailleur, de la privation du droit à cette indemnité. En outre, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa

La société preneuse se défendait en arguant du fait que la sommation de payer en date du 20 janvier 2010 délivrée par les bailleurs ne répond pas aux exigences de l’article L. 145-17 du Code de commerce en ce qu’il ne reproduit pas les termes de l’article susvisé. Ainsi, poursuit le locataire, les bailleurs ne peuvent prétendre avoir délivré un congé pour motif grave et légitime.

La cour d’appel saisie de cette affaire considère cependant que le congé n’est pas pour autant nul. Selon elle, il ouvrait seulement le droit au preneur au paiement d’une indemnité d’éviction. Le congé demeure mais son absence de motifs le prive de ses effets, à savoir de dénier tout droit au preneur à une indemnité d’éviction.

Cependant, il est toujours ouvert au bailleur la faculté de contester le droit à indemnité d’éviction du preneur et solliciter pour cause grave et légitime la résiliation judiciaire du bail pendant la durée du maintien dans les lieux, sur le fondement de l’article L. 145-28 du Code de commerce.

Cet article prévoyant, en effet, que le congé délivré par le bailleur entraînant la fin du bail, le preneur n’est plus tenu au paiement d’un « loyer » mais d’une indemnité pour l’« occupation » qu’il fait des locaux. Celle-ci est calée sur la valeur locative après application d’un abattement de précarité du fait du départ prochain et (sauf exercice du droit de repentir) certain du bailleur.

C’est sur le fondement, non pas sur la validation de leur congé dépourvu de motifs mais de la résiliation judiciaire que les bailleurs se sont fondés. Ils avancent que la société preneuse avait cessé toute activité, sans qu’il soit démontré une faute des bailleurs à l’origine de l’arrêt de ces activités (ce qui aurait eu pour conséquence de rejeter la demande des bailleurs).

En outre, depuis le mois de novembre 2009 (soit près d’un une année avant la délivrance du congé et puis lors), la société locataire n’avait plus payé aucun loyer ni aucune indemnité d’occupation.

L’autre point de désaccord portait sur le fait que le preneur reprochait au bailleur de l’avoir empêché d’exploiter et d’exercer une activité – ce qui a, selon le preneur, justifié la cessation de tout paiement de loyer et d’indemnité – ce qui n’était pas prouvé. En effet, il ressortait que la locataire n’avait pas été judiciairement autorisée à suspendre le paiement des loyers et qu’elle ne pouvait dès lors invoquer l’exception d’inexécution.

Dès lors, une double inexécution aux clauses du bail s’imposait : la non-exploitation des locaux et le non-paiement des loyers et de l’indemnité d’occupation. La cour d’appel en conclut que le défaut réitéré de paiement des loyers et indemnités d’occupation depuis le mois de novembre 2009 constitue avec les autres motifs ci-dessus retenus des causes graves et légitimes justifiant de prononcer la résiliation judiciaire du bail, le jugement étant réformé en ce sens.

Cette résiliation prive le preneur de tout droit à indemnité d’éviction.

Cette décision qui s’inscrit dans la continuité de celles prises précédemment nous rappelle que les preneurs doivent être particulièrement vigilant :

  • à l’emploi de l’exception d’inexécution, laquelle consiste à ne plus régler ses loyers du fait que le bailleur ne remplit plus son obligation de délivrance. Seul un juge, en effet, peut valablement dispenser le locataire du paiement du loyer. Tout locataire qui s’en dispenserait unilatéralement s’expose à ce qu’un juge en décide autrement s’il estime que le bailleur remplit ses obligations. La sanction étant, comme on l’a vu, la résiliation pure et simple du bail.
  • au respect des clauses et conditions du bail et, plus particulièrement, de l’indemnité d’occupation, après la délivrance d’un congé car le preneur reste, comme c’est le cas tout au long du bail, exposé à une résiliation judiciaire pour faute en cas de non-paiement. Ce qui le priverait, in fine, de l’indemnité d’éviction, alors même que le bailleur congé la lui offrait, à charge d’être fixée par un juge. L’expiration contractuelle du bail commercial ne prive pas le preneur de sa propriété commerciale (traduite par le droit à l’indemnité d’éviction) mais ne le dispense pas non plus de payer le bailleur pour son occupation des locaux.

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