NS Avocats La prescription d’une demande en paiement d’indemnité d’éviction à la suite d’un congé refusant le renouvellement sans offre d’indemnité

Cour de Cassation, Troisième Chambre Civile, 7 Février 2019, N°17-31.807

Une bailleresse a donné à bail à la société locataire des locaux à usage commercial. Le 26 mai 2011, la bailleresse a signifié à la locataire un congé à effet du 30 novembre 2011 comportant refus de renouvellement et d’indemnité d’éviction. La bailleresse l’a ensuite assignée en acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement en validité du congé. La société locataire a contesté le congé et demandé le paiement d’une indemnité d’éviction.

La cour d’appel accueille la demande de la bailleresse qui sollicitait la prescription de l’action en demande de paiement d’une indemnité d’éviction. Pour déclarer prescrite cette demande, l’arrêt d’appel retient que le locataire qui entend solliciter le paiement d’une indemnité d’éviction doit agir avant l’expiration du délai de deux années à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

Sauf que la locataire avait, dans ses conclusions en réponse datées du 3 avril 2013 (soit moins de deux ans après la date d’effet du congé) demandé le rejet des prétentions du bailleur. La cour d’appel a rejeté cette demande, considérant que le fait pour le locataire de conclure au rejet des prétentions du bailleur au titre du congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction ne s’analyse pas en une demande en paiement de cette indemnité.

La Cour de cassation ne suit pas la cour d’appel et casse l’arrêt d’appel. Elle lui reproche d’avoir constaté que le congé donné pour le 30 novembre 2011 avait été contesté par le preneur par conclusions du 3 avril 2013, soit dans le délai de deux ans.

Cette solution avait déjà été retenue par la Cour de cassation qui confirme que la signification de conclusions pour le compte du locataire concluant au rejet des prétentions du bailleur en validité du congé équivaut à une action en contestation de ce congé, à la condition, bien sûr, que ces conclusions interviennent dans le délai de deux ans de prescription.