Court résumé
Le locataire qui ne démontre pas l’exploitation réelle, régulière et conforme à la destination du fonds dans les trois années précédant l’expiration du bail ne peut prétendre au renouvellement ni, en principe, à l’indemnité d’éviction.
Les faits
Une société exploitait un commerce d’alimentation, de vins et d’épicerie dans un local commercial. Le bailleur a fait établir plusieurs constats entre 2021 et 2023. Ils décrivaient une boutique fermée, une grille abaissée, l’absence de marchandises et l’absence d’activité visible.
Le locataire produisait des factures d’achat de marchandises et un constat montrant des produits dans le magasin. Il soutenait ainsi que le fonds était exploité. Le bailleur contestait cette preuve et indiquait que le locataire exploitait également un autre commerce à proximité.
Procédure antérieure
Le bailleur avait délivré un congé avec refus de renouvellement. Le locataire demandait le bénéfice du renouvellement et de l’indemnité d’éviction. La cour d’appel de Versailles a examiné les éléments produits par les deux parties afin de déterminer si l’exploitation effective était établie.
Solution de la juridiction
La cour d’appel juge que l’exploitation du fonds n’est pas démontrée pendant les trois années précédant l’expiration du bail. Les factures d’achat ne permettaient pas d’identifier les marchandises effectivement revendues dans le local litigieux, d’autant que le locataire exploitait un autre commerce.
La cour relève également l’absence de comptabilité commerciale permettant de rattacher un chiffre d’affaires au fonds concerné et l’absence d’abonnement électrique professionnel. Les éléments produits par le locataire ne suffisent pas à remettre en cause les constats de fermeture.
Le locataire ne remplissant pas la condition d’exploitation effective, il perd son droit au renouvellement et à l’indemnité d’éviction.
Portée
Le statut des baux commerciaux protège l’exploitation d’un fonds effectivement présent dans les locaux. La seule existence administrative d’une entreprise, son immatriculation ou quelques achats ne démontrent pas nécessairement cette exploitation.
La preuve incombe au locataire qui revendique le renouvellement ou l’indemnité. Il doit pouvoir produire des éléments rattachés au local : comptabilité, chiffre d’affaires, déclarations fiscales, factures de vente, contrats fournisseurs ou justificatifs d’énergie.
Le bailleur peut utilement faire constater la fermeture et l’absence de marchandises, mais ces indices doivent être appréciés avec les autres pièces du dossier. Une fermeture temporaire peut être justifiée. En revanche, une fermeture durable, non expliquée par un motif sérieux, combinée à l’absence de données comptables localisées, expose le locataire à la perte de sa protection statutaire.
La preuve de l’exploitation doit être préparée avant tout contentieux. Les documents doivent permettre de rattacher l’activité au fonds et aux locaux concernés, surtout lorsque le même exploitant dispose de plusieurs établissements. Les factures d’achat établissent une acquisition, mais pas nécessairement une revente dans le local litigieux. Les relevés de caisse, déclarations fiscales, comptes annuels, contrats d’énergie et pièces de livraison sont souvent plus démonstratifs.
Le bailleur peut faire établir des constats, mais ceux-ci doivent être replacés dans leur contexte : une fermeture ponctuelle ne se confond pas avec une cessation durable. La décision sanctionne ici l’absence d’un ensemble probatoire cohérent. Elle rappelle que le droit à indemnité d’éviction n’est pas attaché à la seule existence passée d’un fonds. Il suppose que les conditions statutaires soient encore réunies à la période de référence prévue par le Code de commerce.
Décision commentée
CA Versailles, chambre commerciale 3-2, 12 mai 2026, n° 25/02483.
Disposition(s) citée(s) :
Articles L. 145-8 du Code de commerce
Article L. 145-17 du Code de commerce