NS Avocats Le locataire ne peut se prévaloir de la clause résolutoire au profit du bailleur qui y a renoncé

Dans une décision du 22 juillet 2020  (Cour d’appel de Paris – Pôle 1 chambre 3, arrêt du 22 juillet 2020, RG n° 19/21229), la Cour d’appel de Paris a rappelé que seul le Bailleur pouvait se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire d’un bail commercial stipulée à son profit, et qu’il pouvait également valablement y renoncer, même en cours de procédure judiciaire tendant à voir constater l’acquisition de cette clause résolutoire, après expiration du délai imparti aux termes du commandement de payer visant la clause résolutoire. 

Les faits et la procédure de référé

Dans l’affaire qui a été soumise à la Cour d’appel de Paris, le Preneur avait donné congé au bailleur par courrier recommandé du 29 avril 2019, en vue de l’expiration de la première période triennale du bail commercial, soit pour le 14 décembre 2019.

Par acte d’huissier du 6 juin 2019, le Bailleur avait fait signifier au Preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au Bail, portant sur la somme en principal de 50.560,65 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à cette date.

Le Preneur n’ayant pas soldé ses loyers impayés dans le délai d’un mois imparti aux termes du commandement de payer, le 16 juillet 2019, le Bailleur l’a assigné en référé, sollicitant au principal :

• l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 7 juillet 2019 et l’expulsion du Preneur ;
• le paiement d’une provision au titre de l’arriéré de loyers et charges, ainsi que d’une indemnité d’occupation à compter du 7 juillet 2019 et jusqu’à la restitution des locaux.

Lors de l’audience de référé, qui s’est finalement tenue le 2 octobre 2019, le Bailleur est revenu sur ses demandes et a abandonné sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire au 7 juillet 2019, demandant à la place au juge des référés de constater la résiliation du bail au 14 décembre 2019, soit à la date d’effet du congé délivré par le Preneur, et de condamner le Preneur au paiement d’une provision au titre du loyer et des charges du 4^e trimestre 2019. 

Le juge des référés n’a cependant pas fait droit à cette nouvelle demande et, par ordonnance de référé du 6 novembre 2019, il a notamment constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 7 juillet 2019.

Le Bailleur a interjeté appel de cette ordonnance de référé.

La décision de la Cour d’appel de Paris

Saisie du litige opposant le Bailleur et le Preneur sur la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la Cour d’appel de Paris a rappelé les termes de la clause résolutoire stipulée à l’article 25 du Bail, qui était ainsi rédigée :

« à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer à son échéance de toute somme due en vertu du présent bail, ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail, et un mois après mise en demeure restée sans effet contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, le bail sera résilié de plein droit.

Si, au mépris de cette clause, le preneur refusait de quitter les lieux, il y serait contraint en exécution d’une ordonnance rendue par le président du tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble, statuant en référé qui, après avoir constaté la résolution du bail, prononcerait l’expulsion du preneur sans délai ».

A propos de cette clause dont la rédaction est très classique, la Cour d’appel de Paris a jugé qu’elle avait été stipulée au seul profit du Bailleur, qui seul pouvait s’en prévaloir.

En l’espèce, la Cour a également rappelé que le Bailleur avait expressément indiqué, même après l’expiration du délai défini par le commandement de payer visant la clause résolutoire dont il avait déclenché la mise en œuvre, qu’il abandonnait sa demande de constatation de l’acquisition de ladite clause et entendait laisser le bail se poursuivre jusqu’à l’expiration de la première période triennale, le 14 décembre 2019, suite au congé délivré par le locataire pour cette date.

En conséquence, elle a :

• jugé que le Preneur ne pouvait se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire au 7 juillet 2019 pour tenter de faire obstacle à la demande en paiement du Bailleur au titre du loyer du 4^e trimestre 2019,
• infirmé la décision du juge des référés et affirmé que le bail s’est trouvé résilié à la date d’effet du congé délivré par le Preneur soit le 14 décembre 2019,
• condamné en conséquence le Preneur à verser au Bailleur une provision au titre de l’arriéré de loyers et charges du 4ème trimestre 2019.

L’apport de la décision : le droit de repentir du Bailleur

Cette décision rappelle que la clause résolutoire classiquement stipulée dans les baux commerciaux ne bénéficie qu’au Bailleur, qui est le seul à pouvoir l’invoquer. 

Elle précise également que le Bailleur qui invoque l’acquisition de la clause résolutoire bénéficie d’un droit de repentir qu’il peut exercer, même après l’expiration du délai imparti par le commandement de payer visant la clause résolutoire, et ce même en cours de procédure judiciaire.

En conséquence, en l’espèce, le congé qui avait été signifié par le Preneur demeure valable, et le bail expire à la date d’effet de ce congé, jusqu’à laquelle le Preneur demeure tenu du paiement des loyers.