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Bail commercial : révision du loyer et prise en compte d’une expertise établie lors d’une autre instance

Une société bailleresse notifie à son locataire, cessionnaire d’un droit au bail depuis le 22 avril 1998, une demande de révision du loyer à la valeur locative. Par suite, elle saisit le juge des loyers commerciaux d’une demande en fixation du loyer du bail révisé à une certaine somme.

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Cour de Cassation, Troisième Chambre Civile, 15 Novembre 2018, n° 16-26.172

La cour d’appel saisie a rejeté la demande d’expertise judiciaire du locataire au motif qu’elle s’est fondée sur l’expertise judiciaire réalisée par un expert dans le cadre d’une autre instance, fournie par la société bailleresse. Ce que reproche le locataire à la cour d’appel pour n’avoir pas été présent à cette expertise.

La cour d’appel précise que bien que la société locataire n’ait pas été partie à cette mesure d’expertise ordonnée dans le cadre d’une autre instance à laquelle elle était étrangère, le caractère d’inopposabilité aux tiers de cette expertise n’empêche pas une juridiction de l’utiliser comme élément de preuve dès lors qu’elle est soumise à la discussion contradictoire des parties et qu’il s’agisse d’une expertise judiciaire.

Or, la cour d’appel ajoute qu’il n’est pas contestable que la société locataire a débattu contradictoirement en première instance et en cause d’appel de ce document d’expertise et que dès lors elle constitue un élément de preuve qui peut être opposé à la société locataire pour résoudre le litige.

La société locataire forme un pourvoi en cassation et la Cour de cassation le rejette au motif que les juges du fond ont statué sur la base de deux rapports d’expertise, l’un établi judiciairement dans une instance étrangère, l’autre unilatéralement à la demande de l’une des parties, et qu’ils ont pu en apprécier souverainement la valeur et la portée.

Le principe du contradictoire n’ayant pas été violé, et l’article 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales relatif au droit à un procès équitable n’ayant pas été invoqué par le locataire, la cour d’appel a valablement pu se fonder sur le rapport d’expertise judiciaire établi lors d’une instance opposant la bailleresse à son associé (mais au cours duquel les parties avaient dû envisager la valeur locative des locaux lors de cette estimation) et sur le rapport d’expertise établi unilatéralement à la demande de celle-ci.

Elle confirme donc la position de la cour d’appel qui considérait qu’il n’était pas nécessaire d’ordonner une nouvelle expertise.

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