Contactez-nous
Nous sommes disponibles par téléphone au +33 (0)1 86 90 94 66 ou par e-mail en remplissant le formulaire.
Pour toute demande d’information, contactez notre équipe d’avocats spécialisés en droit immobilier.
Une société bailleresse notifie à son locataire, cessionnaire d’un droit au bail depuis le 22 avril 1998, une demande de révision du loyer à la valeur locative. Par suite, elle saisit le juge des loyers commerciaux d’une demande en fixation du loyer du bail révisé à une certaine somme.
NS avocats vous assiste et vous défend sur vos besoins en négociation, relecture et accompagnement au long de la conclusion d’un bail commercial
Notre cabinet est spécialisé sur les baux commerciaux et les fonds de commerce.
Découvrez notre équipe et nos valeurs.
La cour d’appel saisie a rejeté la demande d’expertise judiciaire du locataire au motif qu’elle s’est fondée sur l’expertise judiciaire réalisée par un expert dans le cadre d’une autre instance, fournie par la société bailleresse. Ce que reproche le locataire à la cour d’appel pour n’avoir pas été présent à cette expertise.
La cour d’appel précise que bien que la société locataire n’ait pas été partie à cette mesure d’expertise ordonnée dans le cadre d’une autre instance à laquelle elle était étrangère, le caractère d’inopposabilité aux tiers de cette expertise n’empêche pas une juridiction de l’utiliser comme élément de preuve dès lors qu’elle est soumise à la discussion contradictoire des parties et qu’il s’agisse d’une expertise judiciaire.
Or, la cour d’appel ajoute qu’il n’est pas contestable que la société locataire a débattu contradictoirement en première instance et en cause d’appel de ce document d’expertise et que dès lors elle constitue un élément de preuve qui peut être opposé à la société locataire pour résoudre le litige.
La société locataire forme un pourvoi en cassation et la Cour de cassation le rejette au motif que les juges du fond ont statué sur la base de deux rapports d’expertise, l’un établi judiciairement dans une instance étrangère, l’autre unilatéralement à la demande de l’une des parties, et qu’ils ont pu en apprécier souverainement la valeur et la portée.
Le principe du contradictoire n’ayant pas été violé, et l’article 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales relatif au droit à un procès équitable n’ayant pas été invoqué par le locataire, la cour d’appel a valablement pu se fonder sur le rapport d’expertise judiciaire établi lors d’une instance opposant la bailleresse à son associé (mais au cours duquel les parties avaient dû envisager la valeur locative des locaux lors de cette estimation) et sur le rapport d’expertise établi unilatéralement à la demande de celle-ci.
Elle confirme donc la position de la cour d’appel qui considérait qu’il n’était pas nécessaire d’ordonner une nouvelle expertise.
Comment évaluer un loyer commercial ?
Un loyer commercial s’évalue en fonction de la valeur locative des locaux loués, suivant la destination du bail, les caractéristiques des locaux, leur emplacement, leurs agencements et installations éventuelles, mais également les prix pratiqués dans le voisinage pour des locaux similaires.
Comment fixer le prix d’un loyer commercial ?
Le prix initial du loyer d’un bail commercial se fixe suivant la valeur locative des locaux loués, et notamment eu égard à la destination contractuelle, les caractéristiques desdits locaux, leur localisation, leurs agencements et installations éventuelles, les pratiqués dans le voisinage.
Quand peut-on réviser le loyer d’un bail commercial ?
Le loyer d’un bail commercial peut être révisé par chacune des parties (locataire ou bailleur) tous les trois ans par le jeu de la révision triennale légale ou par le jeu de l’indexation automatique contractuelle qui doit avoir été stipulée expressément dans le bail. Les régimes sont fixés aux articles L. 145-38 et L. 145-39 du Code de commerce.
Est-il possible de réviser le loyer d’un bail commercial ?
Il est possible de réviser le loyer d’un bail commercial. Cela peut se faire à l’initiative de chacune des parties (locataire ou bailleur) tous les trois ans par le jeu de la révision triennale légale (qui est d’ordre public) ou par le jeu de l’indexation automatique contractuelle qui doit avoir été stipulée expressément dans le bail.
Quel est le plafond d’augmentation du loyer pour un bail commercial ?
Ce qui est généralement appelé plafonnement est la limite constituée par la variation de l’indice (soit de l’indice des loyers commerciaux – ILC – soit de l’indice des activités tertiaires – ILAT) en fin de bail pour plafonner le loyer de renouvellement.
Puis-je augmenter le loyer au renouvellement du bail ?
En cours de bail le loyer peut être augmenté par le jeu de la révision ou de l’indexation du loyer suivant la variation de l’indice. Une augmentation du loyer en cours de bail suppose une augmentation des indices au cours du même bail. En fin de bail le loyer peut être augmenté en cas de déplafonnement ou si le loyer peut être fixé à la valeur locative en fonction de la particularité des locaux loués, de la durée du bail, de l’usage exclusif des locaux ou d’une clause spécifique dans le bail.
Comment puis-je indexer le loyer d’un bail commercial ?
Pour indexer le loyer d’un bail, il faut respecter les clauses d’indexation conventionnelle dans le bail. Celle-ci doit prévoir un indice, une périodicité, une automaticité, notamment. Sinon il est possible de réviser le loyer du bail par le jeu de la révision triennale légale instituée à l’article L. 145-38 du Code de commerce, laquelle se fait tous les trois ans et par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou acte de commissaire de justice.
Quelle est la différence entre la révision et l’indexation du loyer ?
La révision renvoie à l’idée de révision triennale légale qui est le mécanisme légale de révision du loyer en fonction de la variation indiciaire (ILC ou ILAT) et qui répond à un formalisme auquel les parties ne peuvent déroger. L’indexation renvoie à l’idée de clause d’indexation ou clause d’échelle mobile qui fait varier le loyer automatiquement et de plein droit sans que les parties aient à intervenir. Elle peut jouer tous les ans, à la condition de l’avoir prévue dans le bail et d’avoir choisi un indice.
Quel est le délai maximum pour effectuer une révision de loyer ?
Dans le cadre d’une révision triennale légale, il faut attendre a minima trois ans pour solliciter la révision du loyer puis tous les trois ans ensuite au minimum. Pour l’indexation, celle-ci est automatique et les parties n’ont pas à la demander. Elle joue automatiquement et de plein droit.
Pour toute demande d’information, contactez notre équipe d’avocats spécialisés en droit immobilier.
Ce site est protégé par le système reCAPTCHA de Google Politique de confidentialité et Conditions d’utilisation.