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Non sanction de la clause d’indexation prévoyant une distorsion ponctuelle de la variation

Les clauses d’échelle mobile mènent à de nombreux litiges. En l’espèce, la clause prévoyait une distorsion en ce qu’elle conduisait à une première indexation après seulement sept mois, puis, comme cela est légalement possible, tous les ans. La Cour de cassation a assoupli sa position en matière de sanction d’une telle clause.

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Cour de Cassation, Troisième Chambre Civile, 29 Novembre 2018, 17-23.058

Une société spécialisée dans l’équipement sportive est locataire d’un local commercial.

Le locataire forme une demande de renouvellement du bail commercial à compter du 1er janvier 2013.

Le principe du renouvellement acquis, les parties s’opposent alors sur le montant du loyer du bail renouvelé.

Puis, le locataire assigne sa bailleresse en demande de restitution de l’indu fondée sur la violation de la clause d’indexation des dispositions de l’article L. 112-1 du Code monétaire et financier (et plus particulièrement de son alinéa 2).

Il est d’abord rappelé qu’en vertu de cet article L. 112-1, est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, tel que le bail commercial, prévoyant la prise en compte, dans l’entier déroulement du contrat, d’une période de variation indiciaire supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision.

La cour d’appel ayant constaté que pour le bail prévoyait une révision automatique dès le septième mois du bail, puis une révision annuelle, prononce la réputation non-écrite de la clause dans son entier.

C’est la raison pour laquelle la SCI bailleresse a formé un pourvoi en cassation.

La Cour de cassation retient que pour dire non écrite, en son entier, la clause d’indexation du loyer, l’arrêt d’appel retient qu’elle prévoit une période de variation annuelle de l’indice de juillet 1999 à juillet 2000, supérieure à la durée de sept mois s’étant écoulée entre la prise d’effet du bail au 1er juin 2000 et la première révision du loyer au 1er janvier 2001.

Effectivement, il existe une distorsion considère la Cour de cassation. Mais la sanction ne peut porter sur toute la clause. Elle ne doit porter que sur la « partie lésée », à savoir celle qui porte sur les sept premiers mois.

Elle décide que seule la stipulation qui crée la distorsion prohibée est réputée non écrite et que la clause prévoyait un premier ajustement, illicite mais ponctuel, tenant à la prise d’effet du bail en cours d’année civile, tandis que les périodes de référence suivantes avaient la même durée.

« L’entier déroulement du contrat » est la notion qui permet à la Cour de cassation, par une approche plus globale, d’avoir une intervention plus ciblée de cette clause et de ne pas priver le bailleur de toute la clause d’indexation alors que seule la première variation était illicite. Les suivantes étant valables.

Les parties pourront faire appel à un avocat pour rédiger leurs clauses d’indexation de façon prudente et s’assurer de leur licéité.

Le cabinet NS Avocats Paris vous conseille, vous assiste et vous défend sur tous problèmes relatifs aux baux commerciaux

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