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Le statut des baux commerciaux est un statut d’ordre public. Toutefois les parties peuvent décider de s’y soumettre volontairement lors de la conclusion de leur bail .
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Notre cabinet est spécialisé sur les baux commerciaux et les fonds de commerce.
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Qu’advient-il alors de l’obligation d’immatriculation qui est une condition essentielle au droit au renouvellement du bail ? C’est ce qu’avait à trancher la Cour de cassation.
En l’espèce, un bail est conclu entre deux personnes physiques et une société locataire, pour une durée de neuf années entières. L’assiette de ce bail comprend une villa meublée avec terrain, terrasse et piscine, destinée à une activité d’exploitation hôtelière et/ou para-hôtelière consistant en la sous-location meublée de locaux situés dans le même ensemble immobilier avec mise à disposition de services ou prestations para-hôtelière à la clientèle.
Les bailleurs font délivrer à la société un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction. Puis, déniant à la locataire le droit à indemnité d’éviction pour défaut d’immatriculation régulière au registre du commerce et des sociétés à l’adresse du bien loué, ils l’ont assignée en validation du congé et en expulsion.
Pour rappel, l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés est une condition essentielle pour que le preneur puisse bénéficier du droit au renouvellement du bail commercial.
La Cour d’appel, pour rejeter la demande de la société en paiement d’une indemnité d’éviction, retient qu’il n’est pas stipulé au bail que le bailleur accepte de façon non équivoque de dispenser le preneur « du défaut d’immatriculation » au registre du commerce et des sociétés, de sorte que cette condition était requise à la date du congé.
Le locataire ainsi débouté forme un pourvoi en cassation.
La Cour de cassation casse et annule l’arrêt d’appel en retenant que le bail stipulait que les parties déclaraient « leur intention expresse de soumettre la présente convention au statut des baux commerciaux, tel qu’il résulte des articles L. 145-1 du code de commerce et des textes subséquents, et ce même si toutes les conditions d’application de ce statut ne sont pas remplies ou ne le sont que pour partie, en sorte qu’il y aura éventuellement extension conventionnelle du champ d’application de ce statut ».
En conséquence, cette convention suffisamment claire et précise va dans le sens d’une renonciation du bailleur à se prévaloir de la condition d’immatriculation.
Une clause de soumission conventionnelle du statut permet de sécuriser l’application du statut mais également le droit au renouvellement et à l’indemnité d’éviction dans le cas où le locataire ne pourrait de prime abord remplir les conditions d’applicabilité du statut.
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