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Non-application du statut des baux commerciaux en cas de sous-location conclue par le locataire d’un bail emphytéotique

En cas de cession de fonds de commerce, les parties doivent s’assurer de la réalité d’un bail commercial. En l’espèce, il s’agissait de la sous-location d’un bail emphytéotique, lequel ne donne droit à aucune propriété commerciale. Le cessionnaire se retrouvait donc avec un fonds pour lequel il n’aurait ni le renouvellement, ni d’indemnité d’éviction du fait de cette absence de renouvellement.

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Cour de Cassation, Troisième Chambre Civile, 10 Octobre 2019, 18-16.063

Suivant acte sous seing privé, un cessionnaire acquiert d’un cédant un fonds de commerce exploité dans un local qui avait été donné à bail commercial.

Or, le cessionnaire apprend que le « bailleur » n’était pas propriétaire du bien loué mais seulement emphytéote, suivant un bail du 18 juin 1928 devant s’achever le 29 septembre 2028.

Comprenant qu’elle n’avait pas de propriété commerciale du fait qu’elle n’était pas titulaire d’un bail commercial, la société cessionnaire assigne l’emphytéote, le cédant et le rédacteur de l’acte de cession en réparation de son préjudice résultant du fait qu’elle n’était que la sous-locataire d’un emphytéote.

Après une décision d’appel, la société locataire forme un pourvoi comprenant deux moyens.

Aux termes du premier moyen, la société locataire reproche à la cour d’appel d’avoir rejeté ses demandes dirigées contre la cédante.

L’arrêt d’appel retient en effet que la société cessionnaire est toujours dans les lieux et qu’il n’est pas démontré qu’à l’issue du bail emphytéotique en cours elle subira une éviction.

La cour d’appel considère qu’il aurait fallu, pour qu’un préjudice soit retenu, qu’elle soit effectivement certaine qu’elle serait évincée sans indemnité.

Cette solution de la cour d’appel ne satisfait pas la Cour de cassation.

Elle rappelle que la cession d’un droit au bail qui, au lieu de conférer au cessionnaire les droits attachés à un bail commercial, c’est-à-dire un droit au renouvellement ou une indemnité d’éviction, ne lui donne que le bénéfice d’un sous-bail consenti par un emphytéote, sans droit au maintien dans les lieux ni droit au renouvellement ou indemnité d’éviction à l’expiration du bail emphytéotique, ouvre droit à la garantie d’éviction du cédant.

Dans son second moyen, la société cessionnaire reproche à la cour d’appel d’avoir rejeté sa demande tendant à obtenir réparation de son préjudice matériel.

La cour d’appel considère en effet que la cessionnaire exploite toujours son fonds de commerce dans les lieux et que sa situation par rapport à la propriété des murs lors d’une éventuelle cession est incertaine, de sorte que le caractère certain du préjudice invoqué fait défaut.

Là encore, la Cour de cassation n’approuve pas l’appréciation légale de la cour d’appel.

La Cour de cassation considère que l’acquisition d’un fonds de commerce comportant un droit au bail qui ne confère pas de droit au renouvellement au-delà de l’expiration du bail emphythéotique dont le bailleur tient ses droits, cause manifestement un préjudice matériel actuel et certain au cessionnaire.

Pour rappel, l’article L. 145-3 du Code de commerce, faisant partie du Chapitre V, chapitre du statut des baux commerciaux, fait référence aux baux emphytéotiques.

Il rappelle que les dispositions du chapitre des baux commerciaux ne sont pas applicables aux baux emphytéotiques, sauf en ce qui concerne la révision du loyer. Toutefois, elles s’appliquent, dans les cas prévus aux articles L. 145-1 et L. 145-2, aux baux passés par les emphytéotes, sous réserve que la durée du renouvellement consenti à leurs sous-locataires n’ait pas pour effet de prolonger l’occupation des lieux au-delà de la date d’expiration du bail emphytéotique.

Ce qui sous-tend l’idée claire que le sous-locataire n’aura aucun droit à l’application du statut, notamment en sa partie relative au renouvellement, à l’expiration du bail emphytéotique. Le préjudice est donc certain. Ce, d’autant plus qu’aucun renouvellement du bail emphytéotique n’est ici allégué.

Les parties, et leur avocat, s’assureront, lors de la conclusion d’une cession de fonds de commerce, de la nature du contrat duquel est tirée l’exploitation de l’activité commerciale.

Le cabinet NS Avocats Paris vous conseille, vous assiste et vous défend sur tous problèmes relatifs aux baux commerciaux.

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