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Lors de la conclusion du bail commercial, la destination contractuelle est primordiale. Bien souvent, le bailleur estime louer un local à usage exclusif de bureau (du fait du type d’activités proposées). Cette qualification d’usage exclusif de bureaux a une incidence puisqu’au moment du renouvellement du bail, le loyer est fixé à la valeur locative, par référence aux valeurs locatives des locaux similaires avoisinants.
Quelles sont les activités permettant de retenir l’usage exclusif de bureau ? La Cour de cassation tranchait cette question.
Des consorts bailleurs donnent à bail commercial à une locataire personne physique un local à usage « d’agence immobilière, cabinet de gérance et administrateur de biens, syndic d’immeubles, conseil juridique, bureau d’études, et tout ce qui touche à la gestion, à la vente immobilière ainsi qu’à la construction ».
En fin de bail lui ont délivré un congé avec offre de renouvellement en demandant un loyer déplafonné, c’est-à-dire fixé à la valeur locative.
Face au désaccord des parties sur le loyer, les bailleurs ont assigné le preneur devant le juge des loyers commerciaux aux fins de faire fixer le prix du bail renouvelé.
L’enjeu portait sur la qualification du bail en bail à usage exclusif de bureaux. Que recoupe cette notion ? Elle signifie que le bail est utilisé à des fins de prestations purement intellectuelles sans vente de marchandises. Aussi, le critère consistant en la présence de marchandises dans le local.
L’enjeu est essentiel car en cas de qualification d’usage exclusif de bureaux, l’article R. 145-11 du Code de commerce s’applique pour fixer le loyer renouvelé. Le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents.
A l’inverse, si l’usage exclusif de bureaux n’est pas retenu, le loyer demeure plafonné, sauf modification notable des éléments 1° à 4° de l’article L. 145-33 du Code de commerce, conformément à l’article L. 145-34 du même code.
Les bailleurs, du fait de l’activité exercée, considéraient qu’il s’agissait d’un local à usage exclusif de bureaux et demandaient la fixation à la valeur locative.
La cour d’appel leur a donné raison. La locataire a formé un pourvoi en cassation, lequel a été rejeté.
La Cour de cassation retient que la cour d’appel a relevé que la clause de destination des locaux insérée au bail visait des activités intellectuelles liées à l’immobilier sans dépôt de marchandises.
Cela suffit à retenir l’usage exclusif de bureaux, quand bien même l’activité énoncée dans l’extrait kbis de la locataire était plus large. Ce qui compte, c’est la destination du bail. Seule celle-ci démontre la commune intention des parties d’utiliser les lieux loués à usage exclusif de bureaux.
Les parties et leur avocat seront donc bien attentives à la rédaction de leur bail et aux nombreuses clauses qui, en pratique, sont analysées par la cour d’appel pour retenir ou non cette qualification lourde de conséquences.
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