Bail commercial Invoquer la force majeure et le fait des tiers pour ne pas payer le loyer en période de covid 19

Dans cette affaire, un locataire contestait l’exigibilité des loyers du 2ème trimestre 2020, soit ceux commençant à courir à compter du 1^er avril 2020 jusqu’au 30 juin 2020 (concernés, donc, en partie, par la période de fermeture administrative causée par le premier confinement).

Cette décision a été rendue en matière de référés et reste donc provisoire. Nous restons en attente de décisions au fond.

La force majeure ne peut entraîner la suspension du paiement des loyers :

La force majeure est visée à l’article 1218 du Code civil.

Cet article rappelle qu’il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1.

En l’espèce, le tribunal considère que du fait qu’il est ici question d’une somme d’argent, l’argument tiré de la force majeure ne peut prospérer pour solliciter la suspension du règlement des loyers commerciaux.

Le bailleur ne manque pas à son obligation de délivrance du fait de la fermeture administrative :

Sur le second point défendu par le locataire, lequel reprochait à son bailleur demander à son obligation de délivrance en fournissant un local fermé par les autorités administratives, le tribunal considère que le contexte sanitaire n’est pas constitutif d’un manquement par le bailleur à son obligation de délivrance.

Le tribunal poursuit en avançant que ces circonstances sanitaires ne sont pas du fait du bailleur et, qu’ainsi, aucun manquement ne peut lui être reproché.

Le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers (pouvoirs publics) apportent à sa jouissance :

Le preneur invoquait les troubles causés par les pouvoirs publics contre lesquels le bailleur ne le garantit pas. En d’autres termes, il reproche au bailleur, sur le fondement de l’article 1725, de ne pas le garantir contre la fermeture administrative ordonnée par l’administration.

Le tribunal répond d’abord que le trouble en question (les fermetures administratives) venant des pouvoirs publics, sont assimilés à ceux causés par un tiers.

L’article 1725 est clair en ce qu’il dispose que le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

Ainsi, considère le juge, aux termes de cet article, le bailleur n’est pas tenu de garantir le locataire du trouble que des tiers apporteraient par voies de fait à sa jouissance. Il reste au preneur la possibilité de les poursuivre en son nom personnel.

Pour ordonner l’exception d’inexécution invoquée par le preneur, il faut analyser si les parties ont contracté de bonne foi:

Le preneur sollicitait l’exception d’inexécution, c’est-à-dire la possibilité de ne pas régler ses loyers puisque le bailleur ne peut pas exécuter son obligation de délivrer un local conforme à l’activité prévue.

Il s’agit de l’exception d’inexécution visée à l’article 1219 du Code civil qui dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Le tribunal répond que cette demande être étudiée selon l’obligation qu’ont les parties de négocier de bonne foi les modalités d’exécution du bail au vu des circonstances. Le principe de négocier de bonne foi étant lui-même visé à l’article 1104 du Code civil. 

Incompétence du juge des référés pour ordonner la demande de suspension de loyers :

En raison des échanges et tentatives de rapprochements entre les parties, le tribunal, statuant en référés, déclare son incompétence en faveur de celle du juge du fond.

Tribunal judiciaire de Paris du 26 octobre 2020, 20/53713