Bail commercial Obligation de payer les loyers et bonne foi en période de Covid-19

L’importance de la bonne foi :

En l’espèce, le locataire, comme nombre de commerçants, se retrouve dans l’impossibilité de régler ses loyers. Il fait alors part au bailleur d’une demande d’aménagement dans le paiement des loyers concernés par les périodes de fermeture administrative.

Le bailleur ayant répondu à cette demande par une mise en demeure de régler le loyer sans proposer ni aménagement, ni révision. Le tribunal lui reproche dès lors de n’avoir pas respecté l’obligation de contracter de bonne foi.

Le tribunal reproche au bailleur, en ne respectant pas cette obligation d’exécuter un contrat de bonne foi, de mettre le preneur dans une position délicate. Lequel est déjà mis à mal par la situation sanitaire et les mesures de fermetures administratives y afférentes, qui l’empêchent de régler les loyers et charges du bail commercial.

L’impossibilité pour le juge des référés d’annuler les loyers :

Le tribunal rappelle qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer l’annulation pure et simple de loyers dus en vertu de clauses contractuelles.

La possibilité de suspendre les loyers du fait de l’imminence d’un dommage :

Le juge des référés saisi sur ce fondement doit constater l’imminence du dommage afin, à titre préventif, de maintenir une situation existante.

Le juge des référés peut donc ordonner la suspension des loyers dus par le locataire pour la période de fermeture concernée, jusqu’à la réouverture de son restaurant, jusqu’à ce que les parties trouvent un accord amiable ou bien que le juge du fond ait tranché la question de l’exigibilité et aux modalités de paiement des échéances.

Pas de manquement à l’obligation de délivrance du fait de la force majeure ou du fait du tiers :

Le preneur reproche au bailleur son manquement à l’obligation de délivrance du fait de l’impossibilité d’ouvrir.

Le tribunal rappelle que le bailleur peut invoquer la force majeure ou le fait du tiers (article 1725 du Code civil) pour s’exonérer de la responsabilité des troubles subis par son locataire.

Le juge des référés considère que le bailleur n’a pas fautivement manqué à son obligation de délivrance puisque les locaux sont toujours à la disposition de la société, accessibles, que ses stocks et meubles y sont restés pendant la période de fermeture et que le local est « objectivement » exploitable hors interdiction administrative.

Tribunal judiciaire de Paris, 21 janvier 2021, n° 20/58571