Quelles sont les règles à respecter dans le cadre de la cession du droit au bail ?
Un état des lieux préalable
L’article L. 145-40-1 du Code de commerce impose, entre le bailleur et le cessionnaire, un état des lieux lors de l’entrée en possession des lieux.
Cette exigence est à l’origine de litiges, notamment lorsqu’à l’issue de l’état des lieux, il est constaté que le local commercial a subi des dégradations ou a fait l’objet de travaux non autorisés.
Signification de la cession au bailleur
La cession devra être signifiée au bailleur. Elle est visée à l’article 1690 du Code civil.
Sanction du défaut de signification de l’acte : en l’absence de respect des mentions de l’article 1690 du Code civil, la cession n’est pas nulle mais ne peut être opposée aux tiers et donc au propriétaire.
Comment le bailleur peut-il restreindre ou limiter le droit de cession du bail du locataire ?
Le bailleur ne peut inclure de clause interdisant la cession du droit au bail. Cependant, des clauses peuvent venir restreindre la faculté du locataire à céder son bail.
Les clauses restreignant le choix de l’acquéreur
La clause peut reprendre la lettre de l’article L. 145-16, n’autorisant la cession du droit au bail qu’au seul acquéreur du fonds de commerce exploité par le locataire.
Les clauses exigeant l’intervention du bailleur
Le but premier de ces clauses est de permettre au bailleur d’apprécier les qualités et les garanties présentées par le cessionnaire.
Ainsi, une clause exigeant l’intervention du bailleur octroie à ce dernier le droit d’agréer ou de refuser le potentiel cessionnaire du droit au bail.
En pratique : les parties pourront donc prévoir l’autorisation préalable du bailleur, la simple demande d’autorisation et donc envisager les modalités (par exemple, si celle-ci doit être expresse ou tacite). Les parties doivent donc précisément rédiger ces clauses afin d’éviter d’une part, la nullité des clauses relatives à la cession, et, d’autre part, que celles-ci soient soumises à l’appréciation du juge en cas d’imprécision.
Les stipulations d’un droit de préemption en faveur du bailleur
Les parties peuvent prévoir une clause reconnaissant un droit de préemption dans le cas où le locataire déciderait de vendre son fonds de commerce.
Les autres clauses encadrer le droit de cession de bail
Bailleur et locataire peuvent prévoir en amont, maintes clauses encadrant la cession du droit au bail (exigeant le règlement de tous les loyers, la poursuite d’un contrat, etc.). La liste des clauses est conséquente et dépendra du type d’activité.
Une cession intervenue après la délivrance d’un congé avec refus de renouvellement est-elle valable ?
Un bail doit être en cours pour être cédé. Ainsi, une cession qui serait conclue après la date d’effet d’un congé avec refus de renouvellement sera inefficace.
Quels sont les effets de la cession entre le bailleur et le cessionnaire ?
L’acquéreur devient créancier de la jouissance des lieux et, en même temps, débiteur des loyers et autres obligations à l’égard du bailleur.
Quels sont les droits de l’acquéreur ?
- La jouissance des lieux.
- Le renouvellement du bail : le cessionnaire y a droit s’il justifie d’une exploitation du fonds pendant les trois années qui précèdent la date d’expiration du bail (article L. 145-8, alinéa 2, du Code de commerce).
Quelles sont les obligations de l’acquéreur ?
- L’exécution des obligations résultant du bail (sauf accord particulier convenu avec le bailleur).
- En cas de cessions successives du bail, les cessions opèrent transmission des obligations au dernier titulaire du contrat qui devient débiteur envers le bailleur des dégradations causées par ses prédécesseurs (Cass. Civ. 3, 9 juillet 2003).
Quels sont les effets de la cession entre le bailleur et le cédant ?
Les rapports diffèrent selon la présence d’une clause de garantie solidaire :
- En présence d’une telle clause, le bailleur doit informer le cédant de tout défaut de paiement de loyer par le locataire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par ce dernier (article L. 145-16-1 du Code de commerce).
- En l’absence de clause de garantie solidaire, le cédant est déchargé des obligations nées du bail lorsque le contrat de cession est opposable au bailleur.
Quels sont les effets de la cession entre le cédant et le cessionnaire ?
Certaines garanties sont dues par le cédant.
Quel est le sort de la caution du cédant en cas de cession du bail ?
La caution sera libérée de ses engagements sauf si une clause prévoit que son engagement se prolonge en cas de cession de bail.
En effet, la caution peut rester tenue solidairement avec le cédant pour garantir la solvabilité du cessionnaire jusqu’au terme du bail initial.
Au vu de la loi Pinel, il est probable que l’engagement de la caution ne se prolonge au-delà de l’engagement du cédant, soit trois ans.
