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Le régime d’accession au profit du propriétaire des travaux du locataire

Des époux propriétaires de locaux à usage commercial les donnent à bail à une société. Le bail contient une clause d’accession sans indemnité au profit du bailleur.

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Cour de Cassation, Troisième Chambre Civile, 13 Septembre 2018, n° 16-26.049

Les bailleurs délivrent au locataire un congé pour le 1er avril 1997, avec offre de renouvellement, puis ont exercé leur droit d’option.

Le 17 janvier 2001, la société locataire placée en liquidation judiciaire et représentée par son liquidateur, a cédé son fonds de commerce à une autre société.

Cette société, cessionnaire et nouvellement locataire, assigne les bailleurs en paiement d’une indemnité d’éviction.

La cour d’appel condamne solidairement les époux au paiement d’une certaine somme au titre de l’indemnité d’éviction.

Les bailleurs fondant leur argumentation en trois points :

  1. Lorsque le bail commercial contient une clause d’accession au profit du bailleur en fin de bail, l’indemnité d’éviction due au preneur en cas de non-renouvellement doit s’apprécier en l’état des locaux sans les constructions et améliorations réalisées par le preneur en cours de bail. Ils reprochent donc à la cour d’avoir retenu que la société locataire avait droit à obtenir une indemnité d’éviction fondée sur la valeur des locaux au jour du non-renouvellement.
  2. Aux termes du second argument, ils reprochaient à la cour d’appel d’avoir considéré que les améliorations apportées au fil des différents baux étaient devenues à chaque renouvellement la propriété des bailleurs, exception faite de celles effectuées au cours du dernier bail.
  3. Enfin, ils arguaient du fait que la partie non amortie des améliorations financées par le preneur pouvaient être incluses à ses charges et étaient dès lors déductibles, ce qui excluait tout préjudice.

Le premier argument est directement écarté par la Cour de cassation de façon non motivée.

Elle rejette le pourvoi et retient qu’une clause d’accession sans indemnité stipulée au profit du bailleur ne fait pas obstacle au droit du preneur d’être indemnisé des frais de réinstallation dans un nouveau local bénéficiant d’aménagements et équipements similaires à celui qu’il a été contraint de quitter.

De ce fait, la cour d’appel a relevé que le bail initial contenait une clause d’accession en fin de bail au profit du bailleur et que la locataire avait réalisé des aménagements et des installations dans les lieux avant de se réinstaller dans un autre local à l’issue de son éviction. L’article L145-14 du code de commerce définissant l’indemnité d’éviction rappelle qu’elle comprend, entre autres choses, la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession, « augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation ».

En conséquence, l’indemnité d’éviction qui doit tenir compte du préjudice subi par le preneur inclut également les frais de réinstallation pour qu’il retrouve dans le nouveau local des équipements et installations similaires à celui qu’il quitte. Ces mêmes équipements et installations qu’il avait lui-même payés au cours du bail précédent.

Qu’il en résulte que la locataire était en droit de prétendre à une indemnité au titre des frais de réinstallation.

Enfin, concernant le dernier argument afférent à l’amortissement des travaux, le locataire ne réclamait pas l’indemnisation des immobilisations qu’il abandonnait mais seulement celle des frais de réinstallation.

Il convient donc de distinguer les immobilisations non amorties des frais de réinstallation. Ces éléments ne peuvent faire l’objet d’un cumul d’indemnisations.

Le cabinet NS Avocats Paris vous conseille, vous assiste et vous défend sur tous problèmes relatifs aux baux commerciaux.

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