Obligations et litiges entre bailleur et locataire : travaux, loyers, charges, impôts, taxes…

Le cabinet vous conseille et vous accompagne au cours de votre contentieux en matière de travaux et charges.

Les travaux, en matière de baux commerciaux, font l’objet d’un contentieux abondant. Tant dans le cadre de leur fixation initiale (I) que lors du renouvellement du bail, face à l’accession des travaux réalisés par le preneur en faveur du bailleur (II).

I – La répartition des travaux entre bailleur et locataire dans le bail commercial

Les travaux représentent un véritable enjeu lors de la négociation des baux. De ce fait, ils sont au cœur de nombreux litiges. Comment aménager contractuellement la répartition des travaux dans un bail commercial ? La répartition prévue par le code civil n’est pas d’ordre public et on ne peut y déroger par des conventions particulières.

A – La répartition légale des travaux

Quels sont les travaux à la charge du propriétaire ?

Le bailleur se charge d’entretenir le bien en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué (article 1719, 2° du code civil). Pendant la durée du bail, il lui incombe également de faire toutes les réparations, autres que locatives, qui peuvent devenir nécessaires dans les lieux loués (article 1720, alinéa 2, du code civil).

Quels sont les travaux à la charge du locataire ?

Pour sa part, le locataire prend à sa charge, sauf stipulation contraire, les seules réparations locatives (article 1754 du code civil) ; à moins qu’elles ne soient occasionnées par la vétusté ou la force majeure (article 1755 du code civil).

B – La répartition contractuelle des travaux

L’article L145-40-2 du code de commerce nouvellement créé par la loi Pinel, et relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dispose que tout contrat de location doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges liées au bail.

En pratique, ces dispositions devront conduire les parties à être plus précises dans la répartition contractuelle des travaux.

Dans tous les cas, les clauses transférant au locataire des obligations qui incombent au bailleur en vertu du code civil sont valables suivant des conditions qui diffèrent selon qu’il s’agit de baux conclus avant, ou après, le 5 novembre 2014, date d’entrée en vigueur du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014.

Pour les contrats conclus ou renouvelés à partir du 5 novembre 2014

Pour les contrats conclus ou renouvelés à partir du 5 novembre 2014, le décret du 3 novembre 2014 limite les travaux pouvant être mis à la charge du locataire. Ne peuvent pas être imputés au locataire, au titre des charges relatives aux travaux d’entretien et de réparation (article R145-35 nouveau du code de commerce), les dépenses relatives :

  • Aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil ;
  • Aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations de l’article 606 du Code civil ;
  • Aux impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
  • Aux honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ;
  • Dans un ensemble immobilier, aux charges, impôts, taxes, redevances et travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

Pour les contrats conclus avant le 5 novembre 2014

Pour les contrats conclus avant le 5 novembre 2014, les aménagements conventionnels sont valables à la seule condition qu’ils n’aient pas pour effet de transférer au locataire l’intégralité des obligations du bailleur.

En pratique, nous invitons les parties à soigner la rédaction des clauses de travaux, en ne se contentant pas de clauses types mais en les adaptant tant aux caractéristiques qu’aux contraintes de l’immeuble loué et à l’usage. Il conviendra dès lors d’éviter les clauses ambiguës ou imprécises, et de vérifier qu’il n’existe pas de clauses contradictoires.

De même, les parties doivent veiller à attribuer soit au bailleur, soit au locataire toutes les réparations susceptibles de devoir être exécutées en cours de bail.

Par exemple, la clause suivante : « le locataire prendra les immeubles loués dans l’état où ils se trouvaient le jour de l’entrée en jouissance sans pouvoir exiger aucune réparation du propriétaire même en ce qui concerne le clos et le couvert » présente le risque de décharger le bailleur de l’obligation de peser sur lui, sans mettre à la charge du locataire l’obligation d’y procéder.

C – Questions fréquentes sur la rédaction

Faut-il inclure une clause relative à « l’acceptation des lieux en l’état » ?

Il est question ici d’une clause retrouvée fréquemment dans les baux commerciaux selon laquelle le preneur s’engage à prendre les lieux dans l’état où ils se trouvent lors de l’entrée en jouissance. Si cette clause exonère le bailleur de son obligation de délivrance du bien loué en bon état de réparations, elle ne le dispense pas de son obligation d’entretien du bien en état de servir à la destination choisie ou de l’obligation à réparations.

Le locataire peut-il procéder à des travaux ? Le cas échéant, quel sort leur sera réservé en fin de bail ?

En principe, bailleur et locataire ne peuvent procéder à des travaux d’aménagement ou d’amélioration pendant la durée du bail. Cependant, ils peuvent autoriser conventionnellement cette faculté. Aussi, il conviendra de préciser le type de travaux, leurs modalités, ainsi que le sort qui leur sera accordé en fin de bail.

Faut-il inclure une clause dite « de souffrance » dans le bail ?

L’article 1724 du code civil prévoit que si les réparations à la charge du bailleur durent plus de vingt et un jours, « le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont [le locataire] aura été privé ». En pratique, les baux commerciaux dérogent très souvent à cette disposition, celle-ci s’analysant au cas par cas et des négociations devront donc s’opérer autour de cet axe lorsque le bien loué est sujet à d’énormes travaux.

II – Le sort des travaux réalisés par le locataire en fin de bail commercial (ou en fin de jouissance)

Les clauses des baux commerciaux, et à défaut les dispositions du code civil, prévoient le sort réservé aux travaux et améliorations effectués par le locataire en cours de bail.

A –  Le sort des constructions et améliorations régi par le code civil, en l’absence de stipulations contractuelles

Le sort des constructions

La remise en l’état

À l’échéance du bail, le bailleur peut demander au locataire la remise en l’état des lieux loués, conformément au descriptif de l’état des lieux d’entrée, le cas échéant.

Si le bailleur exige la suppression des constructions, plantations et ouvrages, celle-ci est exécutée aux frais du locataire, sans aucune indemnité pour lui ; il peut, en outre, être condamné à des dommages-intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds.

La demande de remise en l’état des locaux pouvant engendrer des coûts conséquents pour le preneur. Le bailleur n’a pas à justifier l’option qu’il aura choisie.

L’accession

Il peut également bénéficier des règles de l’accession disposées à l’article 555 du code civil dans le cas où les parties n’y auraient pas dérogé.

À cet effet, l’article en question prévoit que lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l’alinéa 4, soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever.

Le bailleur peut donc librement décider d’exercer son droit à l’accession si les parties n’ont rien prévu quant au sort des travaux effectués par le locataire. Sans préjudice, pour le bailleur, de revenir sur sa décision tant qu’aucune décision n’aura constaté l’option choisie par ce dernier.

Dans le cas où il choisirait d’accéder à la propriété des travaux, le bailleur devra rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main d’œuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l’état dans lequel se trouvent lesdits travaux.

Le sort des améliorations

La Cour de cassation a décidé que les dispositions de l’article 555 du code civil ne trouvaient à s’appliquer qu’aux constructions, ouvrages et plantations ; y échappent ainsi les travaux de réparation plus modestes ou les améliorations d’ouvrages préexistants.

Dans le cas d’améliorations, les articles 546 à 551 du code civil s’appliquent. Ces articles distinguent selon que les améliorations s’adjoignant aux locaux modifient ou non la structure de l’immeuble comprenant les locaux loués :

Si elles modifient l’immeuble, ces améliorations seront considérées comme des immeubles par nature et l’accession se réalisera automatiquement. L’article 551 du code civil disposant que tout ce qui s’unit et s’incorpore à la chose appartient au propriétaire.

Si elles peuvent être retirées sans modifier la structure de l’immeuble, elles restent la propriété du locataire.

B – Le sort des constructions et améliorations en présence de stipulations contractuelles

La distinction doit être faite selon que le contrat de bail autorise ou interdise les constructions et améliorations.

Le premier cas concerne les baux interdisant toute sorte de construction ou d’amélioration. Dans pareil cas, le locataire enfreindra les stipulations du bail et risquera de voir le bail résilié à ses torts en y contrevenant.

Le second cas concerne les baux autorisant à certaines conditions les améliorations et constructions. Généralement, les baux prévoient que les travaux seront soumis à l’agrément du bailleur et à l’intervention d’architectes ou bureaux d’études désignés par lui.

L’autorisation des travaux par le bailleur et leur réalisation en conformité avec les stipulations du bail n’entraînent pas renonciation pour le bailleur à se prévaloir de la remise en l’état des locaux à la fin du bail ; sauf à ce qu’une stipulation allant en contraire soit insérée dans le bail.

De même, il est très fréquent que les parties conviennent d’une clause d’accession reprenant ou dérogeant aux dispositions du code civil. Les baux prévoient ainsi généralement qu’à la fin du bail, le bailleur deviendra propriétaire des améliorations et constructions entreprises par le locataire sans verser quelque indemnité que ce soit.

Toutefois, dans le cas où le bail ne prévoirait pas l’absence de versement d’indemnité à l’égard du locataire pour les améliorations qu’il a payées, ce dernier pourra obtenir une indemnité au titre des impenses. Il n’est question ici que des impenses utiles, c’est-à-dire des impenses qui ne sont pas indispensables mais qui ont participé à augmenter la valeur marchande des locaux loués.

C – L’accession des constructions et améliorations et déplafonnement de loyer

L’accession des constructions et améliorations est une façon pour le bailleur de demander le déplafonnement du loyer. Les constructions réalisées par le locataire pourront être invoquées par le bailleur qu’à l’occasion du premier renouvellement. S’il ne l’a pas fait au cours du premier renouvellement, il ne pourra le faire à l’occasion du second.

En revanche, dans le cas des améliorations, les travaux d’amélioration pris à sa charge par le locataire ne pourront être invoqués par le bailleur pour augmenter le bailleur si aucune clause d’accession n’a été insérée dans le bail. Si une telle clause est insérée, le bailleur pourra s’en prévaloir, mais seulement lors du second renouvellement suivant la réalisation des travaux d’amélioration.

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